전월세 계약 기간이 1년인데, 만기가 다가올수록 집주인이 갑자기 나가라고 하면 당황스러우시죠? 이사 비용도 만만치 않고 새로운 보금자리를 찾기도 쉽지 않은데 말이죠. 하지만 걱정 마세요. 주택임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사하면 2년까지 안정적으로 거주할 수 있습니다. 물론 임대인의 실거주 사유 등으로 갱신이 거절될 수도 있습니다. 이 글에서는 갱신요구권 행사 방법부터 거절 사유, 유의사항까지 꼼꼼히 짚어드리겠습니다. 글을 읽고 나면 계약 연장에 대한 고민이 말끔히 해결될 것입니다.
임대차계약 기간과 계약갱신요구권의 관계
전월세 계약 기간을 1년으로 정했다고 해서 반드시 1년만 거주할 수 있는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에 따르면 2년 미만으로 계약 기간을 정한 경우에도 최소 2년의 거주를 보장받을 수 있기 때문입니다.
2년 미만 계약도 2년 거주 보장
주택임대차보호법 제4조 제1항은 임대차 계약 기간을 2년 미만으로 정한 경우 그 계약 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다. 즉, 설령 계약서상 1년으로 임대차 기간이 명시되어 있더라도, 임차인은 법적으로 최소 2년간의 거주권을 보장받습니다.
✅ 주택임대차보호법 제4조(임대차 기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
1년 계약 후 갱신요구권 행사 시 추가 1년 거주 가능
만약 임차인이 1년 단위로 전월세 계약을 체결했더라도 계약갱신요구권을 행사하면 1년을 추가로 더 거주할 수 있습니다. 임대차 기간이 만료되기 6개월에서 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없기 때문입니다.
📌 계약갱신요구권은 1회로 제한
다만 주의할 점은 계약갱신요구권은 1회에 한해서만 행사할 수 있다는 것입니다. 1년 계약 후 1년을 연장하여 총 2년을 거주했다면, 그 이후에는 갱신요구권을 다시 사용할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항).
✅ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
따라서 전월세 계약 기간을 1년으로 정했더라도 주택임대차보호법상 보장된 2년의 거주기간을 누릴 수 있으며, 1년 후 계약갱신요구권을 행사하면 1년을 추가로 더 거주할 수 있습니다. 이는 주거 안정을 도모하기 위한 사회적 안전망으로서 임차인의 권리를 두텁게 보호하고 있는 것입니다. 다음 포스팅도 참고해보세요.
집주인의 실거주 사유와 계약갱신 거절
임차인은 계약갱신요구권을 통해 1년의 전월세 계약을 2년으로 연장할 수 있는 권리를 가집니다. 그러나 모든 경우에 임대인이 이를 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 집주인의 실거주와 같은 정당한 사유가 있다면 갱신 요구를 거절할 수 있기 때문입니다.
실거주는 갱신거절 사유지만 일정 제한 있어
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인과 그 직계존비속이 해당 주택에 실제로 들어가 살 목적으로 갱신을 거절하는 경우를 ‘실거주’로 보고 있습니다. 따라서 집주인이 진정으로 본인이나 직계가족이 거주할 용도로 주택을 비워야 한다면, 설령 임차인이 계약갱신을 요구하더라도 이를 수용할 의무는 없습니다.
✅ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(직계존속ㆍ비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
그러나 아무런 제한 없이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 예를 들어, 갱신거절 후 임대인이 실제로는 해당 주택에 거주하지 않고 제3자에게 재임대한 경우라면, 임차인에 대해 손해를 배상할 책임이 있습니다(제6조의3 제5항).
계약갱신요구 전 해지 통보 시 세입자 보호
한편 집주인이 계약갱신요구권 행사 이전인 계약 만료 6개월에서 2개월 전에 해지 통보를 하는 경우도 있습니다. 이때 임차인이 실거주 사유를 받아들이고 갱신요구권을 행사하지 않는다면 계약 종료 시점에 주택을 명도하면 될 것입니다.
그러나 임차인이 실거주 사유에 불복하고 갱신을 요구한다면 집주인이 먼저 해지를 통보했더라도 이를 거절할 수 없습니다. 주택임대차보호법상 정당한 사유에 해당하지 않는 한 갱신요구권 행사를 제한할 수 없기 때문입니다.
📌 갱신거절 후 제3자 임대 시 손해배상 의무
만일 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고도 갱신 거절된 기간 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 거절로 인한 임차인의 손해를 배상해야 합니다. 구체적 배상액은 거절 당시 약정한 손해배상액이 없다면 다음 각 금액 중 가장 큰 금액으로 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항).
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액
- 갱신거절 당시 차임과 임대인이 제3자에게 받은 차임 간 차액의 2년분
- 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액
이처럼 집주인의 실거주 사유는 일정한 요건과 제한 하에 계약갱신요구권 행사를 제한할 수 있는 사유가 됩니다. 다만 정당성이 인정되지 않는 경우 거절은 제한되며, 손해배상 의무도 발생하므로 주의가 필요합니다. 다음 포스팅도 참고해보세요.
계약갱신요구권 행사 절차와 효과
전월세 계약을 1년으로 체결했더라도 계약갱신요구권을 통해 2년의 거주기간을 보장받을 수 있음을 살펴보았습니다. 그렇다면 구체적으로 어떤 절차를 거쳐 갱신요구권을 행사할 수 있을까요? 갱신요구의 방식과 그에 따른 법적 효과에 대해 자세히 알아보겠습니다.
계약 종료 2~6개월 전 임대인에게 갱신 요구
임차인이 계약갱신요구권을 행사하려면 임대차 기간 만료일 6개월에서 2개월 전까지 임대인에게 갱신 요구의 의사표시를 해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항).
만일 임대인이 같은 기간 내에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 갱신요구가 받아들여진 것으로 보고, 종전 임대차와 동일한 조건으로 2년간 다시 임대차한 것으로 간주합니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).
✅ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
묵시적 갱신과 재계약의 구분
한편 계약이 자동으로 연장되는 ‘묵시적 갱신’ 상황과 임대인·임차인이 합의하여 ‘재계약’을 체결하는 상황을 구분할 필요가 있습니다. 전자의 경우 임대인의 갱신거절이나 조건변경 통지가 없었기에 주택임대차보호법에 따라 종전 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것입니다.
반면 후자는 당사자 간 의사의 합치로 새로운 계약을 체결한 것으로, 임차인의 계약갱신요구권이 1회 행사된 것으로 보아 재계약 이후에는 추가 행사가 불가능할 것입니다. 따라서 재계약이 이루어진 경우 2년 후 임대인은 별도의 정당한 사유가 없더라도 갱신을 거절할 수 있게 됩니다.
갱신 계약의 조건과 차임 증감 범위
계약갱신요구권 행사로 인한 갱신 계약은 원칙적으로 전 임대차와 같은 조건으로 체결된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 5% 이내에서 증액 청구할 수 있고, 특별시·광역시의 관할구역은 물가상승률의 직전 2개년도 평균치 이내에서 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조 제1항).
✅ 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
이처럼 계약갱신요구권을 적법하게 행사하면 임차인은 법의 보호를 받아 2년간 안정적으로 거주할 수 있습니다. 다만 절차와 기한, 재계약 여부 판단, 갱신 시 조건 변경 가능성 등을 꼼꼼히 살펴 대비해야 하겠습니다.
임차인의 의무 위반과 갱신 거절
지금까지 계약갱신요구권을 통해 임차인이 최소 2년간 주거를 보장받을 수 있음을 자세히 살펴보았습니다. 그러나 모든 경우에 임차인의 권리만 보호받는 것은 아닙니다. 임차인이 의무를 위반하거나 법에서 정한 특별한 사유가 있다면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있기 때문입니다.
차임 연체, 무단 전대, 주택 파손 등이 해당
주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 그러나 다음의 9가지 경우에는 예외적으로 갱신 거절이 가능합니다.
- 차임을 3개월 이상 연체한 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 무단으로 전대한 경우
- 주택을 고의나 중과실로 파손한 경우
- 주택이 멸실되어 임대차 목적 달성이 불가한 경우
- 철거/재건축 계획을 사전 고지하고 진행하는 경우, 노후/훼손으로 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거/재건축하는 경우
- 임대인이나 직계존비속이 실거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인의 중대한 의무 위반이나 임대차 존속이 어려운 경우
이렇게 임차인의 계약상 의무 위반, 주택 멸실이나 철거·재건축, 임대인의 실거주 필요성 등 상당한 이유가 인정되면 갱신 거절이 예외적으로 허용됩니다. 다만 여전히 이는 제한적이고 요건을 갖춰야 하므로, 일방적인 갱신 거절은 주의해야 할 것입니다. 만약 이사를 계획중이신 분들은 다음 포스팅이 도움이 되실거에요.
마무리
전월세 계약갱신요구권에 대해 자세히 알아보았습니다. 1년 계약을 했더라도 임차인은 묵시적 갱신이나 명시적 갱신요구로 2년간 주거를 보장받을 수 있습니다. 집주인의 일방적 갱신 거절도 제한되니 계약 만료가 두려울 필요 없습니다. 다만 차임 연체, 무단 전대, 실거주 필요 등의 경우는 예외니 주의하세요. 주변에서 짧은 계약 기간 때문에 고민하는 지인이 있다면 이 글을 꼭 공유해 주세요. 앞으로도 유익한 정보로 찾아 뵙겠습니다.