내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 주택을 사고 팔 때 가장 큰 고민거리 중 하나가 바로 양도세입니다. 특히 1세대 1주택자라면 양도세 비과세 요건을 꼭 알아두어야 막대한 세금 부담 없이 주택을 매매할 수 있습니다. 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 여러 가지 조건을 만족해야 하는데요. 바로 1세대 범위와 동일세대 범위를 정확히 이해하고, 취득 시 조정대상지역 여부에 따른 2년 보유 또는 거주 요건을 지켜야 합니다.
하지만 세법상 1세대 1주택 비과세 규정이 복잡하고 알아두어야 할 사항이 많아 혼란스러운 것도 사실입니다. 이 포스팅에서는 1세대 1주택자를 위한 양도세 비과세 요건을 쉽고 자세하게 설명드리고, 실무에서 주의해야 할 점과 절세를 위한 팁까지 알려드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽고 나면 여러분도 1세대 1주택 비과세 혜택을 누릴 수 있는 자격이 되어 있는지, 아니라면 앞으로 어떤 준비를 해야 하는지 명확히 알 수 있을 것입니다. 지금부터 함께 알아보시죠!
1세대 1주택자라면 꼭 알아야 할 양도세 비과세 혜택
많은 사람들이 내 집 마련의 꿈을 갖고 있습니다. 하지만 집을 사고 파는 과정에서 세금 문제로 골치를 앓는 경우가 많은데요. 특히 양도소득세는 주택을 팔 때 내야 하는 세금이라 부담이 클 수밖에 없죠.
하지만 1세대가 1주택을 양도할 때는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 일정 요건만 갖추면 보유하고 있던 주택을 팔아 생기는 양도차익에 대해 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다는 거죠.
1세대 1주택자 양도세 비과세, 무엇일까요?
1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 규정은 주택시장 안정화와 서민의 주거 부담 경감을 위해 마련되었습니다. 1세대가 보유한 1주택을 팔 때 발생한 양도차익에 세금을 물리지 않는 제도인데요.
단, 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었는지 여부에 따라 최소 보유기간이나 거주기간 요건이 다릅니다.
- 비조정대상지역에서 취득한 경우 : 2년 이상 보유
- 조정대상지역에서 취득한 경우 : 2년 이상 거주
여기서 말하는 취득 시점은 일반적으로 잔금을 치른 날을 기준으로 합니다. 그런데 가끔 잔금일보다 등기일이 더 빠른 경우가 있죠. 그럴 때는 등기일을 취득한 날로 봅니다.
1세대란 누구를 말하나요?
1세대 1주택자 비과세를 받기 위해선 1세대 범위를 명확히 아는 것이 중요합니다. 세법상 1세대란 동일한 주소지에 거주하며 생계를 함께하는 가족 구성원 전체를 말해요.
쉽게 말해 한 집에서 함께 사는 식구들 전부를 합쳐 1세대라고 합니다. 이들이 국토교통부에 신고한 주택이 1채뿐이라면, 2년 이상 보유하거나 거주 요건을 채웠을 때 해당 주택을 파는 경우 발생한 양도차익에는 세금이 붙지 않습니다.
1세대 판정, 어떻게 이뤄질까요?
1세대 여부를 판단할 때는 소득세법에서 다음 4가지를 보시면 됩니다.
(1) 배우자가 있어야 해요.
미혼이라면 아직 1세대가 될 수 없죠. 물론 배우자와 따로 살고 있어도 생계를 같이한다면 동일세대로 인정됩니다. 다만 30세 이상이거나 기혼자, 중위소득 40% 이상의 소득이 있다면 홀로 1세대를 구성할 수도 있어요.
(2) 주민등록상 주소지를 함께 해야 합니다.
가족이 함께 거주하려면 당연히 같은 집에 살아야겠죠. 가끔 주민등록은 따로 되어 있어도 실제로는 한집에 사는 경우가 있는데, 이 경우에도 사실상 동거로 인정합니다.
(3) 생계를 같이해야 해요.
법적으로는 주거와 생계를 함께하는 것을 ‘동일세대’로 보고 있어요. 경제적 공동체로서 함께 살아가는 가족이라는 뜻이죠.
(4) 가족의 범위를 충족해야 합니다.
여기서 말하는 가족은 본인과 배우자는 물론이고, 본인 및 배우자의 직계존속, 직계비속까지 포함됩니다.
✅ 동일세대원의 범위
- 본인과 배우자
- 본인의 직계존속(부모, 조부모, 증조부모)과 비속(자녀, 손자녀, 증손자녀) 및 그 배우자
- 배우자의 직계존속(시부모, 장인장모)과 비속(자녀, 손자녀, 증손자녀) 및 그 배우자
- 본인의 형제자매
- 배우자의 형제자매
단, 주의할 점이 있습니다. 본인이나 배우자의 형제자매까지는 동일세대에 속하지만 형제자매의 배우자는 가족 범위에서 제외됩니다. 즉, 형부, 제부, 자형, 자제, 시동생, 시누이 등은 설령 한집에 살고 있어도 세법상 가족이 아니기에 이들이 소유한 주택은 1세대 주택수에 포함되지 않습니다.
1세대 1주택 비과세 혜택을 누리려면 위 4가지 요건을 모두 만족해야 하는데요. 특히 동거 중인 형제자매의 배우자는 가족에 해당하지 않는다는 점, 꼭 기억해 두시기 바랍니다! 자녀와 관련된 내용은 다음 포스팅을 확인해주세요.
‘형제자매의 배우자’에 관련된 1세대 판정 기준
1세대 1주택 비과세 요건에 대해 살펴봤는데요. 가족의 범위, 특히 형제자매의 배우자 여부를 놓고 많은 분들이 혼란을 겪곤 합니다. 이런 내용은 세법에 명시되어 있기는 하지만, 법령 용어가 생소해서인지 쉽사리 이해되지 않는 경우가 많죠.
그래서 국세청이 실제 심사한 사례를 통해 관련 내용을 좀 더 쉽게 풀어보려고 합니다. 실무에서 어떤 기준으로 판단하는지 유권해석 사례로 확인해 볼게요.
사례로 보는 형제자매와 그 배우자의 동일세대 해당 여부
국세청은 ‘형제자매의 배우자’와 관련해 흥미로운 유권해석을 내놓은 바 있습니다.
✅ 매형 명의 집에서 함께 산 김 씨의 사례
- 신청인 본인: 45세 미혼 남성 김 씨
- 매형 소유 A아파트에서 매형 가족과 함께 거주 중
- 본인 소유 B아파트를 매도할 예정
- 매도 1년 3개월 전, 누나가 C아파트를 취득함
본인과 누나가 동일세대이므로 일시적 2주택자로 보아 1세대 1주택 비과세가 가능한지 여부를 질의함.
사례의 내용은 아래와 같습니다.
- 매형 A아파트: 2011.11.4. 취득 후 거주 중
- 본인 B아파트: 2002.6.3. 취득 → 2016.5.10. 양도 예정
- 누나 C아파트: 2015.2.13. 취득 후 보유 중
이에 대해 국세청은 “거주자의 형제자매의 배우자는 함께 생계를 같이 하더라도 1세대의 범위에 해당하지 않으므로, 거주자(김 씨)와 그의 형제자매를 기준으로 1세대 1주택 여부를 판단한다”고 유권해석을 내렸습니다. (법령해석재산-0259, 2016.7.10.)
쉽게 말해 본인의 매형은 ‘형제자매의 배우자’에 해당하기에 매형의 소유 주택은 주택수 합산 시 제외된다는 것이죠. 누나는 본인과 함께 일시적 2주택자로 보지만, 2년 내 종전 주택을 팔게 되면 비과세 요건을 충족하게 되는 겁니다.
본인이 누구냐에 따라 180도 달라지는 1세대 판정
그런데 여기서 주의해야 할 점이 있습니다. 바로 누가 본인이 되느냐에 따라 1세대 여부가 판이하게 달라진다는 사실입니다. 만약 위 사례에서 신청인 본인(김 씨)의 B아파트를 매도하는 게 아니라 매형의 A아파트를 먼저 팔게 된다면, 상황이 완전히 뒤바뀌게 됩니다.
이 경우 매형이 본인이 되고, 신청인은 배우자(누나)의 동생으로서 동일세대에 포함되는 셈이죠. 매형 입장에서는 1세대가 3주택을 보유하고 있는 것이 되므로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다.
똑같은 가족이라도 본인이 누구냐에 따라 과세 여부가 결정돼
이처럼 같은 가족이 모여 살더라도 주택을 팔려고 하는 사람, 즉 양도소득세의 납세의무자가 누구인지에 따라 1세대 해당 여부가 판가름 납니다. 혹시 여러분도 비슷한 경우라면 거래 전에 꼭 1세대 범위를 따져보시고, 어느 주택을 먼저 파는 것이 유리할지 면밀히 검토해보시기 바랍니다.
1세대 1주택 비과세, 요건 정리
지금까지 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위한 요건들을 살펴봤는데요. 내용이 많다 보니 중요한 내용이 기억나지 않으실 수도 있으실거에요. 그래서 마지막으로 오늘 배운 내용을 간단히 정리하면서 마무리하려고 합니다. 평소 궁금해하셨던 부분들, 놓치기 쉬운 포인트들을 되짚어보며 한 번 더 되새겨 보시기 바랍니다.
1세대 1주택 비과세의 2가지 핵심 체크사항
1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세를 받으려면 아래 두 가지 사항을 꼭 기억하세요!
1️⃣ 1세대 범위 체크하기
- 배우자가 있거나 30세 이상, 기혼자, 일정 소득 이상이면 단독으로도 1세대 가능
- 주민등록상 주소 동일 & 생계를 같이 하는 가족
- 본인과 배우자의 직계존속, 직계비속 및 그 배우자 포함
- 본인 및 배우자의 형제자매는 포함되나 형제자매의 배우자는 제외
2️⃣ 2년 보유 or 거주 요건 확인하기
- 취득 당시 비조정대상지역이면 2년 이상 보유해야 비과세
- 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주해야 비과세
- 취득시점은 잔금일이 기준이나 등기일이 빠르면 등기일로 봄
요컨대 1세대 범위에 포함되는 가족이 국토부에 등록된 주택을 1채만 가지고 있고, 일정 기간 이상 보유하거나 실거주했다면 양도세 부담 없이 집을 팔 수 있다는 얘기입니다.
혜택도 좋지만 전문가와 상의는 필수!
1세대 1주택 비과세 제도가 없다면 내 집 장만의 꿈은 요원해질지도 모릅니다. 그만큼 이 제도는 서민에게 큰 도움이 되는 정책인데요. 하지만 세법이라는 게 알면 알수록 복잡하기 마련입니다. 오늘 말씀드린 내용들도 방대한 규정의 일부에 불과하고, 개별 사안에 따라 또 다른 규정들이 적용될 수 있어요.
막상 주택을 사고 팔 때는 이런저런 고민에 빠지게 되는데, 세금까지 신경 쓰기엔 머리가 복잡해지기 마련이죠. 그럴 때일수록 세무사 등 전문가의 도움을 받아보시는 걸 추천드립니다. 나의 상황에 꼭 맞는 맞춤형 절세 전략을 세워준다면 세금 걱정 없이 보다 편하게 내 집 마련에 매진할 수 있을 테니까요.
여러분도 주택을 팔 계획이 있다면, 오늘 배운 1세대 1주택 비과세 요건과 더불어 전문가의 조언까지 참고하셔서 세금 부담은 낮추고 자산은 불려나가시기 바랍니다. 그리고 전월세 계약 시에는 다음 사항도 꼭 체크하세요.
마무리
오늘은 1세대 1주택자라면 꼭 알아두어야 할 양도세 비과세 요건에 대해 자세히 살펴보았습니다. 주택을 팔면서 세금 걱정을 덜어내려면 1세대 1주택 비과세 규정을 정확히 이해하고 관련 조건들을 빠짐없이 점검하는 것이 무엇보다 중요합니다. 1세대의 범위와 동일세대 판정 기준, 2년 보유 또는 거주 요건 등 중요한 사항들을 숙지하고 계신가요? 만약 아직 헷갈리거나 불안하다면 이 포스팅을 꼭 북마크해두시고 집을 팔기 전에 한 번 더 체크해보세요.
하지만 세법은 방대하고 복잡해서 전문지식이 없으면 놓치기 쉬운 부분들이 많이 있습니다. 그럴 때일수록 세무사 등 전문가와 상담을 통해 나에게 꼭 맞는 맞춤형 절세전략을 세우는 것이 바람직합니다. 내 집 마련은 인생의 가장 큰 목표 중 하나입니다. 1세대 1주택 양도세 비과세 제도를 잘 활용한다면 세금 부담은 줄이고 소중한 자산은 지켜낼 수 있습니다. 이 글이 여러분의 내 집 마련에 조금이나마 도움이 되었기를 바라며, 모두의 주택 매매가 순조롭게 이루어지기를 진심으로 응원하겠습니다!