자녀가 자취를 시작하면서 전세 보증금 마련으로 고민이 많으신가요? 계도기간이 종료되고 6월부터 시행될 예정인 전월세 신고제까지 더해져 부모님의 걱정이 더욱 커지고 있는데요. 전세 계약을 자녀 명의로 할지 부모님 명의로 할지, 보증금을 증여할지 차용할지 등 결정해야 할 사항이 한두 가지가 아닙니다. 여기에 세금까지 신경 써야 한다니 머리가 아플 수밖에 없는데요.
이처럼 전월세 신고제 시행으로 자녀 전세 보증금 지원이 더욱 까다로워진 상황입니다. 현명한 선택을 위해서는 무엇을 조심해야 할까요? 이번 포스팅에서는 상황별로 자녀의 전세 보증금을 문제없이 지원하는 방법을 실무적인 팁과 함께 알려드리겠습니다. 세금 걱정 없이 안전하게 자녀의 독립을 지원할 수 있도록, 꼭 알아둬야 할 포인트 5가지를 확인해 보세요!
자녀 자취 전세 보증금, 부모 명의 vs 자녀 명의 계약 시 유의사항
자녀가 자취를 시작할 때 부모님이 전세 보증금을 지원해주는 일이 흔합니다. 이때 고민되는 게 바로 임대차 계약서 상 임차인을 누구 명의로 할 것인가인데요. 바로 부모님 명의로 할지, 자녀 명의로 할지 선택의 기로에 서게 됩니다.
부모 명의 계약, 위험 부담 높다
자녀가 자취한다고 해서 계약서 상 임차인을 무조건 자녀 명의로 해야 하는 건 아닙니다. 부모님이 자녀 대신 임차인이 되어 계약을 체결하는 것도 가능하죠.
하지만 이는 여러 문제를 야기할 수 있습니다. 우선 부모님이 이미 다른 주택을 보유하고 있다면 전입신고가 어려울 수 있습니다. 전입신고가 안 되면 임대차계약서에 확정일자를 받을 수 없게 되는데, 확정일자는 임차인의 우선변제권을 보장하는 데 필수적입니다.
전세사기 등의 문제가 발생했을 때도 부모님 명의라면 선순위 채권 보장이 어려워질 수 있어 위험 부담이 크죠. 전세사기를 예방하고 안전하게 계약하는 방법을 알아보려면 [신종 전세사기 수법과 대처 방안 알아보기]를 참고해 보시기 바랍니다.
경제적 자립도에 따라 명의 선택을
그렇다면 자녀의 경제적 자립 여부에 따라 계약 명의를 어떻게 선택하면 좋을까요?
- 경제활동이 없는 자녀: 자녀 명의 계약 + 증여 고려
자녀가 학생이거나 경제활동이 전혀 없다면 자녀 명의로 계약하되, 보증금이 5000만원 이하라면 증여를 통해 세금 신고 후 임대차계약 체결이 유리 - 경제활동 중인 자녀: 자녀 명의 계약 + 차용증 작성
자녀에게 경제적 능력이 있다면 역시 자녀 명의 계약이 안전하며, 부모님이 보증금을 빌려줄 땐 차용증을 쓰고 이자를 지급하는 것이 세금상 유리
위의 내용을 종합하면, 자녀가 자취를 하는 경우라면 특별한 예외적 상황이 아닌 이상 부모님이 아닌 자녀 명의로 전세 계약을 체결하되, 자녀의 경제적 자립 여부에 따라 보증금 지원 방식을 선택하는 것이 좋겠습니다. 다음 내용들도 꼭 확인해보시기 바랍니다.
자녀 명의 전세 계약, 보증금 지원 방식과 세금 이슈
자녀가 직접 임차인이 되어 전세 계약을 체결하기로 했다면, 이제 부모님이 보증금을 어떤 식으로 지원할 지 결정해야 합니다. 보증금 지원 방식에 따라 추후 세금 문제가 달라질 수 있기 때문인데요.
증여 vs 차용, 세금 부담 천차만별
부모님이 자녀 명의 계약의 보증금을 지원하는 방법은 크게 두 가지입니다.
- 증여: 자녀에게 보증금을 증여하고 자녀가 임대인에게 지급
- 차용: 자녀가 임대인에게 보증금을 지급할 때 부모님이 자녀에게 해당 금액을 빌려주는 형태
이때 유의할 점은 각 방식에 따라 세금 부담이 크게 달라진다는 것입니다.
증여의 경우 증여세 신고 및 납부 의무가 발생하지만, 차용은 증여세 신고 대상이 아닙니다. 따라서 자금 출처 소명이 어려운 상황이 아니라면 세금 부담이 없는 차용이 유리할 수 있습니다.
상황별 사례를 통해 알아보는 자녀 보증금 지원 방식
사례 1. 대학생 자녀에게 1억원 전세 보증금 지원
대학생 딸이 자취방을 구하려 하는데 1억원의 전세 보증금이 필요한 상황입니다. 부모님은 딸 명의로 전세 계약을 체결하고, 보증금 전액을 지원해주기로 했습니다.
이때 고려할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
- 보증금 1억원을 딸에게 증여하고 증여세를 신고하는 방법
- 부모님이 딸에게 1억원을 빌려주고, 차용증을 작성하는 방법
경제활동이 없는 학생 신분이므로 고액의 차용을 증명하기 어려울 수 있습니다. 보증금을 증여하되 금액이 클 경우 분할 증여를 고려해볼 수 있겠네요.
사례 2. 직장인 자녀의 전세 계약, 부모님이 보증금 일부 지원
회사원인 아들이 1억 5천만원 전세 계약을 하려 합니다. 본인 자금 1억원은 있지만 5천만원이 부족한 상황, 부모님이 부족한 금액을 빌려주기로 했습니다.
이 경우 다음과 같이 할 수 있습니다.
- 부모님이 아들에게 5천만원을 빌려주고, 증빙을 위해 차용증을 작성합니다.
- 정기적으로 이자를 수취하고 기록을 남겨 차용 사실을 뒷받침합니다.
아들의 경제활동 증명이 가능하고 상환 능력도 있으므로, 증여가 아닌 차용임을 입증할 수 있어야 합니다. 필요 금액만 빌려주는 것도 좋은 방법이 되겠네요.
이처럼 자녀의 상황에 맞는 보증금 지원 방식을 선택하고, 꼭 필요한 증빙 서류를 준비하는 것이 향후 세금상 불이익을 예방할 수 있습니다.
💥 여기서 잠깐!
가족 간 계좌이체를 통해 자금을 이동할 때는 증여세 문제가 발생할 수 있으니 주의할 필요가 있습니다. 자세한 내용은 가족 간 계좌이체 시 필수 체크 포인트 5가지 (ft.차용증 양식 및 작성법)을 참고하시기 바랍니다.
전세 기간 중 세무조사, 어떻게 대응할까?
전세 기간 중 세무조사가 진행될 경우, 자녀 명의 계약이라면 부모님이 지원한 보증금에 대해 증여세 추징 가능성이 있습니다. 이때 차용 형태로 지원했다면 차용증과 이자 지급 증빙을 통해 증여가 아님을 입증하는 것이 중요합니다. 학생처럼 경제활동을 전혀 하지 않는 자녀의 경우 차용 주장이 받아들여지기 어려울 수 있어 주의할 필요가 있습니다.
✅ 세무조사 시 꼭 알아둘 점!
- 자녀의 경제적 능력에 대한 합리적 소명자료 준비 필수
- 고액 보증금 차용 주장 시 정기적 이자 지급 증빙 필요
- 단순 구두 합의는 차용 입증 어려워…차용증 등 문서화 중요
전세 보증금을 차용 형태로 지원하되, 적절한 증빙을 갖추는 것이 세무조사에 대비한 가장 효과적인 방법이 될 것입니다.
전월세 신고제 시행, 보증금 지원 시 주의사항은?
오는 6월 1일부터 전월세 신고제가 본격 시행됩니다. 신고 의무 위반 시 최대 100만원의 과태료가 부과되는 만큼, 임대차 계약 당사자들의 주의가 필요한데요.
전월세 신고제로 인해 세무당국이 임대차 계약 정보를 더욱 철저히 파악하게 됨에 따라, 자녀 전세 보증금 지원 관련 세금 이슈가 많아질 것으로 예상됩니다.
꼭 알아둬야 할 실무 팁 5가지
그렇다면 자녀에게 전세 보증금을 지원할 때 어떤 점을 특별히 유의해야 할까요? 아래 5가지 실무 팁을 꼭 기억해 두시기 바랍니다.
1. 전월세 신고 누락 주의!
- 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 신고 필수
- 미신고 시 과태료 부과 → 최대 100만원!
2. 자금 출처 명확히!
- 자녀 명의 계약 시 보증금 마련 자금 출처 소명 대비
- 증여 시 증여세 신고, 차용 시 차용증 작성 등 형식 갖출 것
3. 이자 지급 증빙 챙기기
- 고액 보증금 차용 주장 시 이자 지급 증빙 필수
- 이자 적정 수준 유지 및 정기적 지급, 통장 기록 보관
- 세법에서 정한 적정 이자율은 연 4.6%
4. 자녀 경제활동 입증 자료 준비
- 자녀 소득 없으면 고액 차용 인정 어려워 주의
- 근로소득, 사업소득 등 자녀 경제활동 입증 자료 확보
5. 전월세 신고 내역 보관
- 전월세 신고 완료 후 신고증명서 등 보관
- 추후 세무조사 등 대응 시 활용 가능
전월세 신고제 시행으로 인해 그동안 과세망에서 벗어나 있던 임대차 거래 정보가 크게 투명해질 전망입니다. 따라서 자녀에게 전세 보증금을 지원할 때는 명확한 증빙을 갖추는 등 각별한 주의를 기울이지 않으면 나중에 세무상 문제가 생길 수 있음을 유념해야 합니다. 자세한 내용은 다음 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
마무리
전월세 신고제가 시행되면서 자녀에게 전세 보증금을 지원할 때 고려해야 할 사항들이 많아졌습니다. 세금 문제로 곤란한 상황을 마주하지 않으려면 관련 내용을 꼼꼼히 챙기셔야 하는데요. 우선 자녀 명의로 계약하되, 경제력에 따라 증여나 차용으로 보증금을 지원하시기 바랍니다. 증여라면 증여세 신고를, 차용이라면 차용증과 이자 지급 증빙을 반드시 준비하시고요. 고액 차용 시에는 자녀의 경제활동 입증 자료도 미리 마련해 두는 것이 좋겠습니다.
무엇보다 전월세 신고 자체를 잊지 말고, 계약일로부터 30일 내 신고해야 과태료를 피할 수 있습니다. 전월세 신고제에 대한 이해를 바탕으로 절차와 방식을 하나하나 체크해 가며 자녀의 독립을 지원한다면, 세금 걱정 없이 안전하게 보증금을 지원할 수 있을 것입니다. 상황에 맞는 선택으로 자녀의 새 출발을 지원해 주세요!