전셋집에 들어가기만 하면 돈 떼일 걱정부터 앞서는 요즘, 혹시 여러분도 이런 불안감에 시달리고 있지는 않으신가요? 갈수록 증가하고 있는 전세사기로 인해 수많은 세입자들이 억울한 피해에 고통받고 있습니다. 더욱이 최근 들어 무자본 갭투자, 깡통전세, 신축 빌라 시세 조작 등 교묘한 수법까지 등장하면서 피해의 규모는 점점 커지고 있는 실정입니다. 특히 부동산 신탁 등기를 악용한 사기 행각은 주의 또 주의가 필요한데요. 그렇다면 어떻게 해야 이런 사기에 걸리지 않고 마음 편하게 전셋집을 구할 수 있을까요? 이번 포스팅에서는 대표적인 전세사기 수법 5가지를 자세히 알아보고, 피해 예방을 위해 꼭 알아두어야 할 체크포인트까지 상세히 알려드리겠습니다.
전세사기의 주요 수법: 무자본 갭투자와 깡통전세
“무자본으로 갭투자를 할 수 있다고? 말이 되나?” 처음 들으면 무자본 갭투자가 이해가 안 갈 수도 있습니다. 하지만 요즘 전세시장에서는 보증금 시기만 잘 맞추면 큰 차익을 남길 수 있다는 말에 현혹되어 무리하게 갭투자에 뛰어드는 사례가 늘고 있습니다.
무자본 갭투자, 사실상 전세사기와 다름없어
| 구분 | 일반적인 갭투자 | 무자본 갭투자 |
|---|---|---|
| 매매 금액 | 4억 원 | 4억 원 |
| 보증금 | 3억 원 | 4억 원 |
| 갭 | -1억 원 | 0원 |
✅ 무자본 갭투자 체크포인트
1. 매매가와 보증금이 동일하거나 보증금이 더 높은 경우
2. 자기 자본 투입 없이 갭투자를 진행하는 경우위 표를 보면 일반적인 갭투자와 무자본 갭투자의 차이가 명확히 드러납니다. 일반 갭투자는 매매가보다 보증금을 낮게 잡아 일부 자기 자본을 투입하지만, 무자본 갭투자는 매매가와 보증금을 같게 하거나 오히려 보증금을 더 높게 받기도 합니다. 이는 결국 자기 돈 한 푼 들이지 않고 남의 돈으로 장난치는 셈이죠. 말 그대로 보증금을 노리고 시작한 투기라고 볼 수 있습니다.
깡통전세도 전세사기 못지않아
깡통전세란 말 그대로 보증금을 과도하게 높여 전세를 내어주는 것을 의미합니다. 갭투자는 아니지만 매매가에 육박하는 고액의 보증금을 요구하는 만큼 전세사기 위험이 크다고 할 수 있죠.
특히 요즘처럼 부동산 경기가 불안정할 때는 깡통전세 물건의 보증금을 제때 반환받기 어려운 경우가 많습니다. 보증보험 가입조차 거부당하는 경우가 대부분이라 각별한 주의가 필요합니다.
✅ 깡통전세 피해 예방 수칙
1. 전세 보증금이 매매가의 90% 이상인 경우 계약 지양하기
2. 주변 시세보다 보증금이 비정상적으로 높은 물건 피하기
3. 깡통전세는 보증보험 가입이 어려우니 계약서에 명시하기무자본 갭투자와 깡통전세는 애초에 보증금 반환을 고려하지 않은 채 계약이 이뤄지기 때문에 전세사기로 이어질 가능성이 큽니다. 갭투자나 깡통전세 물건을 고려하고 있다면 위의 체크포인트와 예방 수칙을 꼭 기억하세요. 더 안전한 전세 계약을 위해 전세계약서 작성시 추천하는 특약문구를 확인해보는 것도 좋습니다.
임대인의 세금 체납, 내 보증금까지 위협한다
전세 계약 시 꼭 확인해야 할 사항 중 하나가 바로 임대인의 세금 체납 여부입니다. 임대인이 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 부동산 관련 세금뿐만 아니라 다른 국세나 지방세를 장기간 미납하게 되면 세무서나 지자체로부터 압류 및 공매 처분을 받게 됩니다.
“뭐야, 내가 무슨 잘못을 했다고…” 억울한 임차인의 피해 사례
보통 임차인들은 본인이 성실히 월세를 납부하고 있는 만큼 이런 상황과는 무관할 것이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 임대인의 세금 체납으로 인해 전세 물건이 경매에 넘어가게 되면 임차인의 보증금 반환에도 큰 차질이 생길 수밖에 없습니다.
[사례] 김모 씨는 전셋집에 거주 중, 어느 날 갑자기 건물이 경매에 넘어갔다는 통보를 받았습니다. 알고 보니 건물주가 10년 넘게 재산세를 체납해 온 것. 하지만 김 씨는 이 사실을 전혀 알지 못한 채 계약을 진행했고, 결국 2000만 원의 보증금을 떼이고 말았죠.
세금 체납으로 인한 전세보증금 날림 피해 사례는 결코 드물지 않습니다. 따라서 전세 계약을 진행할 때는 반드시 임대인의 세금 납부 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
간단한 서류 확인만으로도 보증금 날림 피해 예방할 수 있어
그렇다면 임대인의 세금 체납 여부는 어떻게 확인할 수 있을까요? 가장 간단한 방법은 국세 및 지방세 완납 증명서를 요청하는 것입니다.
임대인으로부터 국세 및 지방세 완납 증명서 원본을 제출받아 체납 내역에 ‘해당 없음’으로 표시되어 있는지 직접 확인하세요. 만약 임대인이 해당 서류 제출을 거부하거나 증명서상 체납 내역이 존재한다면 계약을 재고하는 것이 안전합니다.
📌 반드시 명심해야 할 점
전세 계약서에 세금 완납 조항을 포함하는 것만으로는 부족합니다. 임차인이 적극적으로 나서서 관련 증빙 자료를 철저히 검토 할 필요가 있습니다. 조금의 번거로움은 있겠지만, 억울한 피해를 방지하기 위해서는 반드시 거쳐야 할 과정임을 잊지 마세요. 더 안전한 전세 계약을 위해 등기부등본 확인 방법도 꼭 알아두세요.
신축 빌라 전세사기, 가장 위험 요소는 바로 ‘시세 조작’
아파트에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 신축 빌라. 하지만 최근 들어 신축 빌라 전세사기 피해 사례가 급증하고 있습니다. 특히 시세 조작을 통해 부풀려진 보증금을 받아 임차인의 주머니를 털어가는 수법이 기승을 부리고 있어요.
똑같은 구조인데 시세는 두 배 차이?
[사례] 이 씨는 신축 빌라에 전세 계약을 맺으면서 주변 시세보다 1억이 더 비싼 5억의 보증금을 요구받았습니다. 건물주는 최신식 인테리어와 시설을 강조하며 비싼 보증금이 정당하다고 주장했는데요. 하지만 막상 입주 후 알아보니 같은 층, 같은 구조의 전셋값은 3억 원대에 불과했었죠.
신축 빌라 전세사기의 경우 부풀려진 감정평가를 토대로 시세를 조작하는 것이 가장 흔한 수법입니다. 건물주가 감정평가사와 결탁해 실제 시세보다 몇 천만 원에서 많게는 1~2억 원까지 보증금을 부풀리는 거죠. 정작 계약이 끝나고 나면 전세 물건의 적정 가격은 시세의 절반 수준에 불과한 경우가 허다합니다.
시세 조작 의심되는 신축 빌라, 어떻게 골라낼까?
신축 빌라 전세사기를 예방하기 위해서는 계약 전, 꼼꼼한 시세 조사가 필수입니다. 특히 빌라가 밀집한 지역이라면 동일한 구조, 비슷한 면적대의 전세 시세를 면밀히 비교해 보는 것이 중요한데요. 인근 부동산 3곳 이상을 방문해 객관적인 부동산 시세을 파악하는 것이 안전합니다.
✅ 신축 빌라 전세사기 예방 체크리스트
- 주변 시세 대비 보증금이 지나치게 높지 않은지 확인
- 감정평가서상 평단가가 인근 빌라 매매가의 80% 이상인 경우 재확인
- 동일한 구조의 전용면적 기준 전세 시세를 여러 공인중개사에게 문의
- 빌라 훼손 및 고장 여부를 점검하고 관리비 내역 확인
- 계약서 작성 시 특약 조항을 통해 추가 비용 전가 가능성 배제
신축 빌라의 외관에 현혹되어 섣불리 계약했다가는 곧바로 전세사기의 덫에 걸려들 수 있습니다. 투자하기에 앞서 냉정한 시세 분석과 세밀한 검토가 선행된다면 보증금을 지킬 수 있는 가능성은 한층 높아질 거예요.
📌 꼭 기억해 두세요!
아무리 새 것 같은 신축 빌라라도 지역 내 비슷한 물건들과 전세 가격 차이가 크게 난다면 반드시 의심해 봐야 합니다. 시세조작을 통한 전세사기는 결국 계약종료 후 보증금을 떼이는 결과로 이어질 수 있기 때문이죠. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 시세를 살피고, 이상 징후가 포착되는 즉시 거래를 보류하는 것이 좋습니다. 만약 전세금 반환에 문제가 생긴다면, 전세금 반환 소송과 지연이자 청구 방법을 참고해보세요.부동산 신탁 등기, 내 집 같은 전셋집이 하루아침에 남의 집 되다
전세사기 수법은 날이 갈수록 교묘해지고 있습니다. 최근에는 부동산 신탁 등기를 악용한 사례도 급증하고 있죠. 겉보기에는 아무 문제가 없어 보이지만 막상 계약하고 나면 집주인도 아닌 제3자에게 법적 소유권이 넘어가 있는 경우가 비일비재합니다.
등기부등본에 신탁 내역 있다면 경고등 켜져
[사례] 박 씨는 새로 이사할 전셋집의 안전을 위해 등기부등본을 떼어 확인해 보았습니다. 그런데 표제부에 ‘신탁’이라는 단어가 들어간 내용이 있었죠. 곧바로 공인중개사에게 확인했더니 임대인이 신탁회사로부터 자금을 빌린 물건이라는 답변을 들었습니다.
신탁 등기가 설정되어 있다는 것은 해당 부동산이 임대인의 소유가 아니라는 뜻입니다. 은행이나 신탁회사 등 금융기관이 실질적인 소유주인 경우가 대부분인데요. 이런 경우 설령 임대인과 임대차 계약을 체결하더라도 예고 없이 명도소송을 당하거나 보증금을 떼일 위험이 큽니다.
신탁 전세, 이렇게 막을 수 있어요
- 전세 계약 전 반드시 등기부등본 열람하기
- 등기부등본상 신탁 내역이 있다면 임대인에게 사실관계 확인하기
- 신탁 원부 및 신탁계약서 사본을 발급받아 소유권 여부 재확인하기
- 전세 계약서 작성 시 신탁사의 동의서 요구하기
- 공인중개사의 중개 여부와 무관하게 직접 꼼꼼히 따져보기
신탁 전세의 경우 임대인뿐만 아니라 금융기관의 동의가 필수적입니다. 만약 해당 동의를 구하지 않고 거래했다가는 언제든 불법 점유자로 내몰릴 수 있다는 점을 기억해 주세요. 계약서 작성에 앞서 임대인은 물론 신탁 원부 열람을 통해 실제 소유주까지 직접 확인하는 눈썰미가 필요합니다.
신탁이 설정된 부동산의 경우 이처럼 각별한 주의가 필요합니다. 만약 계약 전 관련 내용을 빠짐없이 살펴 이상이 없다면 안심하고 전세 생활을 시작하셔도 좋습니다. 하지만 조금이라도 의심스러운 부분이 발견된다면 일단 다시한번 꼼꼼히 살펴보세요. 추가적인 보호를 원한다면 임차권 등기로 전세보증금을 더욱 안전하게 지키는 방법도 고려해보세요.
마무리
오늘은 무자본 갭투자, 깡통전세, 신축 빌라 시세 조작, 부동산 신탁 등기까지 요즘 가장 흔한 전세사기 수법 5가지에 대해 자세히 알아보았습니다. 사기꾼들의 교묘한 술수에 속아 넘어가지 않도록, 꼭 기억해야 할 예방책도 함께 살펴보았는데요. 등기부등본 확인하기, 전세 시세 꼼꼼히 비교하기, 특약 조항 및 증빙서류 챙기기 등 간단하지만 결정적인 팁만 잘 따른다면 여러분의 소중한 보증금을 조금은 안전하게 지킬 수 있을 거예요. 전세 계약을 앞두고 있다면 오늘 배운 내용을 바탕으로 한 번 더 꼼꼼히 체크해 보시길 바랍니다. 더 이상 전세사기로 인해 억울한 피해를 겪는 일이 없도록, 하루빨리 제도적인 장치가 마련되면 좋겠네요. 읽어주셔서 감사합니다.