부동산 거래를 처음할 때, 가장 큰 진입장벽 중 하나는 ‘등기부등본’을 이해하고 활용하는 능력입니다. 등기부등본을 처음 발급해본 분들은 갑구는 뭐고 을구는 무엇인지, 어떻게 해석하고 활용해야 하는지 감이 잡히지 않아 고민하셨을 것입니다. 이러한 고민을 해결하기 위해, 이 글에서는 등기부등본을 살펴보는 방법과 근저당을 확인하는 방법 등 부동산 거래시 주의할 점에 대해 상세히 설명하고자 합니다. 이런 정보를 알게 된다면, 더 이상 부동산 거래가 어렵지 않을 것입니다. 그럼 지금부터 등기부 보는 법을 알아보겠습니다.
부동산 등기부등본 이해와 확인법
부동산 거래에서 가장 중요한 절차 중 하나는 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본은 공적인 기록으로, 부동산의 소유자와 그에 관련된 권리관계를 명시하고 있습니다. 이는 부동산 거래의 정당성과 안전성을 보장하는 핵심적인 과정이므로, 정확하게 이해하고 확인하는 것이 중요합니다.
등기부등본이란?
등기부등본은 본래 등기부라는 공적 장부를 복사한 문서로, 부동산 소유자와 소유권에 대한 권리관계 등이 기재되어 있습니다. 이를 ‘등기사항 전부 증명서’라고도 부르며, 이는 등기된 모든 내용에 대한 증명서라는 의미를 갖습니다.
등기부의 종류
등기부는 크게 3가지로 분류됩니다.
- 토지 등기부 : 토지에 대한 정보가 기재된 등기부로, 토지 위에 건물이 없는 경우 이 토지 등기부만 존재합니다. 이는 단독주택, 다가구주택, 단일상가 등 집합건물이 아닌 경우에 해당합니다.
- 건물 등기부 : 단독 주택, 다가구 주택, 단일 상가 등에 대한 등기부입니다. 이는 구분 등기되지 않은 건물에 대한 정보를 포함합니다.
- 집합건물 등기부 : 아파트, 빌라, 오피스텔, 연립주택, 상가 등 1개 건물에 다수의 구분소유자가 존재하는 경우에 해당합니다.
등기부 확인법
단독주택이나 다가구 주택 같은 구분 소유가 아닌 경우는 토지와 건물 각각의 등기부를 확인해야 합니다. 즉, 토지 등기부와 건물 등기부를 각각 확인하는 것이 필요합니다. 또한, 토지와 건물의 등기부 기재 상태가 다를 수 있으므로, 권리관계와 소유자 정보를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
반면, 아파트나 빌라 등의 집합건물 등기부는 한 번만 확인하면 됩니다. 건물과 토지의 정보가 한꺼번에 표시되어 있기 때문입니다. 이 때는 집합건물 등기부를 확인하면서 건물과 토지에 관한 정보를 모두 확인해야 합니다. 그리고 이사 가려하는데 집주인이 전세금을 안 돌려줄때는 다음 글을 확인해보세요.
부동산 등기부등본 보는 방법
부동산 등기부등본을 이해하고 분석하는 것은 복잡한 일일 수 있지만, 이를 이해하고 관리하는 것은 매우 중요합니다. 등기부등본은 부동산의 권리상태를 파악하는 데 필요한 핵심 정보를 제공하기 때문입니다. 등기부는 표제부, 갑구, 을구의 세 가지 부분으로 구성되어 있습니다.
표제부 : 부동산 기본정보 확인
표제부에서는 등기부 주소와 건축물 용도를 확인해야 합니다.
- 등기부 주소 확인 : 등기부등본상의 주소와 계약서 상의 주소가 동일한지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 주소의 세부사항, 예를 들어 동과 호수까지 일치하는지를 확인하면 잘못된 주소로 계약하는 일을 방지할 수 있습니다.
- 건축물 용도 확인 : ‘건물내역’ 항목에는 건물의 용도가 표시되어 있습니다. 예를 들어 주택은 ‘아파트’, ‘연립주택’, ‘단독주택’ 등으로, 오피스텔은 ‘업무시설(오피스텔)’로, 상가는 ‘근린생활시설’ 등으로 표시됩니다. 은행은 이 항목을 보고 돈을 빌려줄지 말지를 판단합니다.
용도 표시에 따라 일부 제한 사항이 적용될 수 있습니다. 예를 들어, ‘근린생활시설’로 표시된 건물은 실제 주거용으로 사용하고 있더라도 전세대출이나 전세보증보험 가입이 불가능할 수 있습니다. 반면, ‘업무시설’로 표시된 오피스텔은 주거용으로 사용하고 있다면 가능합니다. 이런 경우 임대차 계약시 확인서의 ‘용도’란에 ‘주거용’으로 기재하면 됩니다.
부동산 거래시 꼭 대조해보세요! 부동산에서 등기부등본을 검토하는 것은 필수입니다. 등기부등본 발급시 ‘말소사항 포함’을 선택하면 부동산의 과거 및 현 소유자 정보, 권리 제한 사항 등 중요한 사항을 알려줍니다. 그러므로, 매도자(판매인)나 임대인의 신분증과 비교하여 현재 소유자 정보가 일치하는지 반드시 확인하시기 바랍니다.
부동산 등기부 갑구
등기부의 ‘갑구’란, 소유권에 제한을 두는 권리를 나타내는 부분입니다. 이에는 다양한 유형의 등기가 포함될 수 있습니다:
- 가처분 : 이혼소송 중인 부부의 재산 분할을 위해 설정
- 압류, 가압류 : 세금 체납이나 채무관계로 인해 설정
- 가등기 : 소유권 이전을 전제로 한 등기
- 경매·공매 개시결정 : 소유자가 채무를 해결하지 못하여 법원에서 결정
이러한 등기들은 소유자가 부동산을 자유롭게 처분하지 못하도록 하므로, 해당 등기가 말소된 후에만 안전하게 계약하는 것이 좋습니다.
특히, 압류나 가압류는 해당 채무가 완전히 해결된 후에만 말소될 수 있습니다. 그리고 ‘가등기’도 주의가 필요합니다. 이는 이후 체결된 모든 계약을 무효화할 수 있기 때문입니다. ‘경매개시 결정’ 등기는 해당 부동산의 소유자가 채무를 해결하지 못해 법원에서 경매를 시작하겠다는 의미입니다.
등기부등부 갑구 확인 시 주의할 점
등기부등본을 확인할 때, ‘권리자 및 기타 사항’ 란에 표시된 정보도 주의깊게 확인해야 합니다. 예를 들어, ‘단야신탁’이라는 표시가 있으면, 해당 부동산의 실질적인 소유자는 단야신탁이라는 의미입니다. 이 경우, 전세나 월세 등의 임대차 계약을 할 때는 단야신탁 회사의 ‘동의서’를 반드시 받아야 합니다.
이러한 권리 제한 등기는 그 원인이 제거되는 것 뿐 아니라, 등기 말소까지 요구해야 합니다. 이를 통해 부동산 거래가 원활하게 진행되는 것을 보장할 수 있습니다.
등기부등본 을구 : 근저당 확인
등기부등본을 살펴보는 가장 핵심적인 부분은 ‘을구’입니다. 이곳에는 소유권 외의 권리가 기재되는데, 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권등기 등의 정보를 확인할 수 있습니다.
근저당 확인 시 주의점!
이 중에서도 근저당권은 부동산을 담보로 하여 대출을 받은 정보가 담겨 있어, 이를 확인하는 것이 중요합니다. 특히 매매계약 시에는 이 을구에 기재된 근저당 총액을 반드시 확인해야 합니다. 만약 이 금액이 매매가와 비슷하다면, 소유자가 이미 해당 부동산에서 금전적으로 대부분을 수령했다는 의미이므로 주의해야 합니다.
전세 계약 시 주의점!
전세 계약의 경우, 기본적으로 무융자 조건이므로 을구에 권리가 기재되어 있지 않아야 합니다. 만약 근저당권이 기재되어 있다면, 전세 보증금을 받아 대출액을 전액 상환하고, 해당 근저당권을 말소하는 조건이 포함되어야 합니다.
예를 들어, 을구에 채권최고액 근저당권이 설정되어 있는 경우, 임차인은 전세계약의 특약사항에 근저당권 설정 말소조건을 반드시 기재해야 합니다. 만약 임차인이 채권최고액이 크지 않다고 판단해 말소하지 않고 계약을 체결한다면, 해당 채권최고액은 임차인보다 선순위로 변제받게 됩니다.
채권최고액이 뭔가요? 채권최고액이란, 돈을 빌릴 때 원금과 이자를 합친 금액을 담보로 잡는 금액을 의미합니다. 채무자가 이자를 내지 못하는 상황까지 고려하여, 원금 기준 1.1~1.2배 범위로 담보금액을 설정하며, 이 금액을 채권최고액이라고 합니다. 이런 채권최고액은 은행이 변제받을 수 있는 최대한도를 의미합니다. 예를 들어, 이자를 내지 않아 원금의 1.4배까지 채무액이 증가하더라도, 은행은 설정된 1.2배 까지만 변제받을 수 있습니다.
임차권등기 확인하기!
계약을 체결하려는 주택의 등기부등본에 임차권등기가 기재되어 있는 경우, 임차인은 우선변제권을 인정받지 못하므로, 이런 주택과의 계약은 피해야 합니다. 또 임차권등기가 기록되어 있던 이력이 있더라도 계약을 체결하지 않는 것이 바람직합니다. 사람으로 치면 전과기록이 있는 건물이라고 보시면 됩니다. 쉽게 말해, 임차권등기가 있다는건 집주인이 세입자에게 전세보증금을 제 날짜에 돌려주지 않은 경우인데 다음 글을 확인해보시기 바랍니다.
등기부등본 열람방법과 그 중요성
부동산 거래를 위해 등기부등본 열람은 필수적인 단계입니다. 특히 계약을 앞두고 있는 경우 등기부 열람일시는 중요한 포인트로 작용합니다. 일반적으로 계약 당일에, 그리고 잔금 결제일에도 등기부등본을 확인하며, 그 사이 변동사항이 없는지 반복적으로 확인하는 것이 좋습니다. 등기부등본 열람 및 발급방법은 다음과 같습니다.
- 대법원 인터넷등기소 접속
- 메인 화면에서 ‘등기열람/발급’ 메뉴로 이동 후 ‘부동산등기 – 열람하기’ 선택
- 등기 열람하기 / 발급하기 중 선택
- 부동산구분 : 토지, 건물, 토지+건물, 집합건물 중 하나를 선택
- 부동산의 소재지 : 시/도, 리/동, 지번 입력
- 열람하거나 발급을 원하는 부동산의 고유번호, 소재지번, 소유자 사항 등을 선택
- ‘말소사항 포함한 전부’ 또는 ‘현재 유효사항’ 중에서 선택
- 수수료 결제 (열람 700원, 발급 1000원)
이와 같은 과정을 통해 부동산 등기부등본을 열람하고 발급받을 수 있습니다.
매매든 임대차든 보통 계약을 하고나서 부터 최소 2~3개월 후에 잔금일이 잡히는데, 이 기간 동안 권리관계 등에 변동이 있을 수 있으므로, 꾸준히 등기부를 확인하는 것이 중요합니다. 이는 계약하기 전 뿐만 아니라 금전 이동이 있기 전과 후에도 마찬가지입니다. 등기부등본 열람은 여러 번 확인해도 지나침이 없으니 자주 확인해보시기 바랍니다. 그리고 이사가실 때 사기당하지 않도록 조심하세요.
마무리
부동산 거래에서 등기부등본 확인은 필수입니다. 등기부등본은 부동산의 기본 정보와 권리관계를 명시하고 있어, 이를 통해 거래 전에 부동산의 상태를 사전에 파악하고 문제 발생 가능성을 최소화하는 것이 가능합니다. 더불어, 근저당권, 전세권, 임차권등기 등의 정보를 확인함으로써 소유권 외의 권리까지 알아보는 것이 중요합니다. 거래 시 소유자 정보, 권리 제한 사항 등을 꼼꼼히 확인함으로써 안전한 부동산 거래를 할 수 있습니다. 결론적으로, 부동산 거래를 위한 등기부등본 확인은 거래의 성공을 위한 필수적인 과정이며, 등기부등본 보는 법을 알고 있어야 하며, 근저당 상태를 특히 잘 확인하는 것이 중요합니다.