전세 보증금 반환에 대한 불안감은 거의 모든 임차인들이 가지고 있는 공통된 고민입니다. 그러나 이런 문제에 대해 전략적으로 접근하면 집주인에게 보증금 돌려받을 확률을 크게 높일 수 있습니다. 그 방법 중 하나로 임차권등기명령 신청이 있는데요. 이는 매우 중요한 법적 절차로, 보증금 반환 지연에 대한 지연이자 및 손해배상 청구를 가능하게 해주는 ‘보증금 반환 보험’ 같은 역할을 합니다.
그러나 이 임차권등기명령 신청 절차는 다소 복잡하고 주의해야 할 사항들이 있어 이에 대한 이해와 준비가 필요합니다. 그래서 오늘은, 안전하게 전세 보증금을 반환받기 위한 임차권등기명령 신청의 중요성과 방법, 그리고 주의사항에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
전세보증금 반환을 위한 네 가지 절차
임차인이 전세보증금 반환을 위해 이용할 수 있는 다양한 방법들이 있습니다. 보증금 반환 방법의 선택은 각각의 임차인이 처한 상황에 따라 달라질 수 있는데요. 어떤 경우에는 단지 내용증명을 보내는 것만으로 충분하기도 합니다. 하지만 다른 경우에는 내용증명 보내기, 임차권등기명령, 지급명령 신청, 그리고 보증금 반환청구 소송의 네 단계를 모두 거쳐야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
이 네 가지 방법을 이용하는 것은 상황에 따라 달라지지만, 최소한의 방법만으로 보증금을 반환받는 것이 가장 바람직합니다. 하지만 상황이 악화되었을 경우, 임차인은 이 네 가지 방법을 모두 이용해야 할 수도 있습니다.
내용증명 보내기와 그 다음 단계들
내용증명 보내기는 첫 단계로, ‘집주인이 전세금 안돌려줄때 전세보증금 반환 내용증명 보내는 법‘에서 간략히 설명한 바가 있습니다. 만약 집 전세나 월세 계약이 종료되었음에도 불구하고 집주인에게 보증금을 돌려받지 못했다면, 이제는 임차인과 임대인 간의 관계가 단순한 채권자와 채무자로 바뀌게 됩니다. 채권자로서 임차인(세입자)은 채무자인 임대인(집주인)에게 보증금 반환을 요구할 수 있는거죠.
또한, 임차인은 보증금 반환 지연으로 인한 지연 이자나 손해배상도 청구할 수 있습니다. 이러한 청구를 진행하려면 임차인은 해당 주택에서 나와 이사 후 계약 관계를 종료해야 합니다. 단, 집을 나가기 전에 반드시 해야 할 일이 있습니다. 관련된 내용은 다음 글을 참조하시면 됩니다.
임차권등기명령 신청의 중요성
내용증명을 보냈음에도 해결할 기미가 안 보이면, 다음 단계인 임차권등기명령 신청을 하면 됩니다. 이는 임차인으로서 보증금 반환을 확실히 보장받고자 할 때 필수입니다. 임차권등기명령은 임차인이 관할 법원에 등기를 요청하는 것으로, 보증금 반환 지연에 따른 지연이자와 손해배상 청구를 가능하게 하는데 있어 매우 중요한 절차입니다.
주의사항 : 무작정 이사가지 않는다!
여기서 주의할 점은, 단순히 집을 나가면(=이사를 가면) 안됩니다. 아무런 조치 없이 이사를 나가면, 임차인의 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 잃게 되는 결과가 도래하고, 결국 보증금 반환이 어려워지게 됩니다. 따라서 임차권 등기명령 신청을 통해 이러한 권리를 보장받는 것이 필수적입니다.
임차권등기명령 신청을 하는 이유
계약 만료 후에는 새로 이사할 집과의 계약 체결 상태에서, 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 상황에 놓이면 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 이럴 경우, 임차인은 새로 계약한 집으로 이사를 못 가게 되고, 그러면 계약금을 잃게 될 수도 있습니다. 이와 같은 상황을 방지하기 위해 임차권등기명령 신청이 필요한 것 입니다.
전세 살던 집에서 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 하고, 주민등록을 옮겨야 하는 경우, 임차권등기명령 신청을 통해 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이는 임차권 등기를 법원에 명령해 달라는 신청을 의미하며, 원칙적으로는 집주인의 동의가 필요하지만, 보증금 반환이 어려운 상황에서는 집주인의 동의 없이도 가능합니다. 이는 법원의 집행 명령으로 임차권 설정 등기를 진행할 수 있기때문입니다.
그럼 이사는 언제 갈 수 있나요? 임차권 등기가 완료되면, 임차인(세입자)은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으므로 해당 임차 주택에서 이사가 가능해집니다. 이를 통해 보증금 반환이 보장되고, 이사를 할 수 있게 되는 것입니다.
임차권등기 명령 전자소송 신청방법
임차권등기 명령 신청은 일정한 요건을 충족해야 가능하며, 이를 위해 신청서류도 준비하셔야 합니다. 모든 준비가 완료되면 전자소송 사이트를 통해 개인이 직접 신청하는 것도 가능합니다.
임차권등기명령 신청 요건
임차권등기 명령을 신청하기 위한 기본 요건은 두 가지입니다.
- 임대차 계약이 종료된 상황이어야 합니다. 이는 계약기간 만료, 해지통보에 따른 종료, 상호 합의에 의한 해지 등을 포함합니다.
- 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 합니다. 보증금 전액 또는 일부라도 반환받지 못한 상태이면 신청 가능합니다.
이 중 하나라도 충족되지 않는다면, 임차권등기 명령 신청은 불가합니다.
임차권등기명령 신청 시 필요서류
임차권등기 명령 신청을 위한 서류는 아래와 같이 4 가지입니다.
- 등기사항증명서
- 임대차계약서
- 주민등록등본
- 임차권등기 명령 신청서
이를 준비하여 임차 주택 소재지의 관할 법원에 제출하면 됩니다.
전자소송을 이용한 임차권등기명령 신청 방법
임차권등기명령 신청 과정은 전자소송 사이트를 통해 본인이 직접 진행할 수 있습니다. 이 때 필요한 비용은 등기촉탁 수수료와 등록면허세로, 약 1만원 정도입니다.
전자소송 홈페이지에서 ‘서류제출 → 민사서류 → 민사신청 → 주택임차권등기명령신청’ 순으로 클릭하면 됩니다.
법원의 임차권등기 명령 처리 과정 및 변경사항
임차권등기 명령 신청을 받은 법원은 변론 없이 재판을 진행하며, 이에 따른 결정만으로 임차권등기 명령을 진행할 수 있습니다. 참고로 최근 임대인에게 재판의 결정문 고지 절차가 생략(바로 효력 발생)됨으로써, 임차권등기 명령에 소요되는 시간도 4주에서 약 1~2주 정도 줄었습니다.
임차권등기명령 신청 시 주의사항
임차권 등기가 ‘완료’될 때까지는 반드시 주민등록과 주택 점유를 유지해야 합니다. 특히, 이사 준비를 하는 경우 임차권 등기가 등기부에 기재 완료된 이후에 이사를 시작해야 합니다. 그 이유는 앞서 말했다시피 이사를 통해 해당 집을 나가게 되면, 주택에 대한 대항력과 우선 변제권의 법적 효력이 사라지기 때문입니다.
① 임차권 등기 완료 전 : 집 점유 유지
등기부 기재가 완료되기 전에 이삿짐을 준비할 수는 있지만, 주의해야 할 사항이 있습니다. 이사를 하더라도 등기가 완료될 때까지는 반드시 전입신고와 점유를 유지해야 합니다. 그래야만 대항력과 우선 변제권을 보장받을 수 있습니다. 이삿짐은 옮길지라도 주민등록은 변경하지 않아야 하며, 지속적인 점유 주장은 해당 주택 안에 최소한의 가사용품을 유지함으로써 가능합니다. 이삿짐을 옮기고 싶다면 버려도 되는 짐은 남겨두세요.
② 임차권 등기 완료 후 : 지연이자·손해배상 청구 시작일자
임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 후, 집에 남겨둔 짐을 제거하고, 집 열쇠(도어락 카드, 비밀번호 등)를 집주인에게 전달함으로써 계약 관계를 종료할 수 있습니다. 바로 이때부터가 지연이자나 손해배상 청구의 시작일이 됩니다.
③ 임차권등기말소는 집주인 보증금 돌려준 후 하세요
임차권 등기가 되어 있는 집을 계약하는 것은 신규 임차인에게 사실상 불가능합니다. 그 이유는 등기가 되어있는 임차권은 새로운 임차인에게 대항력과 우선변제권을 보장하지 않기 때문입니다. 이러한 상황에서 집주인은 보증금 일부 반환 또는 임대료 인하 등을 통해 새 임차인을 찾을테니, 임차권 등기 말소를 요청할 수 있습니다.
하지만 이에 따르는 위험성을 임차인은 반드시 인지해야 합니다. 임차권 등기 후 해제가 되면 대항력과 우선변제권이 즉시 상실되며, 이를 임대인이 악용할 수도 있습니다. 따라서 임차권 등기 말소는 반드시 집주인에게 보증금 전액을 돌려받은 후에 해주는 것이 좋습니다.
④ 임차권등기명령 신청하면 보증금 무조건 돌려받는다?
임차권 등기 신청을 한다고 해서 보증금 100% 돌려받는 것은 아닙니다. 임차권 등기는 임차인이 이사를 가게 되는 상황에서 대항력과 우선변제권을 보장받기 위한 조치일 뿐이지, 무조건 보증금 반환이 되는 것이 아니기 때문입니다.
임차권 등기를 마친 후에는 본안 소송을 임차권등기 후 3년 이내에 제기해야 보증금 반환이 가능하며, 3년 이내에 본안 소송을 제기하지 않으면 임차권등기 자체가 취소될 수 있습니다. 또한, 임차권등기를 근거로 강제경매를 신청할 수 있지만, 이는 임차인이 선순위권자일 때만 의미가 있습니다. 후순위권자인 경우에는 별다른 실익이 없을 수 있습니다.
이와 같이 임차권 등기와 보증금 반환에는 여러 주의사항이 있으므로, 해당 사항들을 충분히 이해하고 있다면 향후 임차와 관련된 문제를 더욱 효과적으로 해결할 수 있을 것입니다. 그리고 요즘 전세사기 피해자가 많아지고 있는데 아래 내용 반드시 참고하시기 바랍니다.
마무리
임차권등기명령 신청은 보증금 반환 문제를 효과적으로 해결하는 데 중요한 역할을 합니다. 이사를 계획하고 있는 임차인은 특히 이 절차를 잘 숙지하고 있어야 합니다. 임차권등기명령 신청은 사전 준비와 신중한 접근이 필요하므로, 신청 요건, 필요 서류, 그리고 신청 방법에 대한 명확한 이해가 필수입니다. 임차권등기가 완료되기 전과 후의 주의사항 역시 반드시 지켜야 사항합니다. 이 포스팅이 전세보증금 반환을 위한 실질적인 조언을 제공하고, 임차인들이 보증금 반환 문제를 스스로 해결하는 데 도움이 되길 바랍니다.