최근 노후준비에 대한 걱정이 커지면서 주택연금에 관심을 갖는 분들이 많아지고 있죠? 하지만 같은 조건이라도 가입 시기에 따라 받을 수 있는 연금액에 차이가 있다는 사실, 알고 계셨나요? 주택연금을 가입할 때는 집값이나 본인 나이 외에도 생각보다 더 많은 요소들을 꼼꼼히 따져봐야 하는데요. 특히 이자율 변동은 연금 혜택을 크게 좌우합니다.
그렇다면 구체적으로 어떤 시기에 가입하는 것이 가장 유리할까요? 이번 포스팅에서는 주택연금 전문가들의 의견을 종합해 실질적인 연금액을 높일 수 있는 주택연금 가입 시기에 대해 자세히 알아보겠습니다. 아울러 주택연금에 대해서 잘못 알고 있었던 사실들에 대해서도 알아볼 테니, 놓치지 말고 끝까지 읽어보시길 바랍니다!
주택연금, 지급액 결정하는 핵심 요인은?
주택연금에 가입하면 매달 꼬박꼬박 연금을 받을 수 있어 노후 생활비 마련에 큰 도움이 됩니다. 하지만 같은 조건이라도 가입 시기에 따라 지급액이 달라질 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
주택연금 지급액 산정에는 크게 두 가지 요소가 작용합니다. 바로 ‘주택 시세’와 ‘가입자의 연령’인데요. 최근 한 뉴스 기사에 따르면 수도권에 거주하는 58년생 부부가 5억 원 상당의 아파트를 담보로 주택연금에 가입할 경우 매달 125만 원가량을 받을 수 있다고 합니다. 여기서 주목할 점은 낮은 연령대일수록, 그리고 주택 가격이 높을수록 지급액이 상승한다는 것이죠.
대출이자의 영향
하지만 주택연금의 실체를 들여다보면 사실상 ‘대출’과 다를 바 없습니다. 어르신들이 소유한 주택을 담보로 맡기고 매달 일정 금액을 받아가는 형태이기 때문이죠. 따라서 대출이자도 지급액을 크게 좌우하는 중요한 요인으로 볼 수 있습니다.
“연금 지급 총액은 월 지급액, 수시 입출금, 보증료, 대출이자 등으로 계산됩니다.”
매달 수령하는 연금 안에는 이미 대출이자가 포함되어 있다는 뜻이죠. 즉, 이자가 높을수록 주택 가치 대비 받을 수 있는 실질적인 연금 총액이 줄어드는 셈입니다. 반대로 이자가 낮다면 실질적인 수령액은 더 높아지겠죠.
주택 가격이 오르면 연금 수령액이 달라지나요?
그렇다면 주택 가격이 오르거나 내리면 연금 수령에 어떤 영향을 미칠까요?
- 만약 집값이 오른 상태에서 주택을 처분할 경우 기존에 지급받은 연금 총액을 초과하는 금액은 상속인에게 돌아갑니다.
- 반대로 집값이 하락해 처분 금액이 지급 총액에 미치지 못하더라도 부족분은 청구하지 않습니다.
이처럼 변동하는 주택 가격과 관계없이 가입자가 손해 볼 일은 없습니다.
그런데 한 가지 주의할 점이 있습니다. 부부가 함께 가입할 경우 연금 지급액은 둘 중 연소자를 기준으로 산정된다는 것인데요. 최대한 유리한 조건으로 가입하려면 배우자의 나이도 충분히 고려해야겠죠?
이처럼 주택연금은 매달 안정적인 현금 흐름을 제공하지만, 실제 지급액은 주택 시세, 가입자 연령, 그리고 대출이자율에 따라 달라집니다.
☑ 주택연금, 이것만은 기억하세요!
1. 주택 시세가 높을수록 유리
2. 가입자 연령이 낮을수록 유리
3. 부부 가입 시에는 '연소자' 나이 적용
따라서 최대한의 연금을 수령하기 위해서는 집값이 비쌀 때, 그리고 부부 모두 젊었을 때 가입하는 것이 유리하다는 결론이 나옵니다. 하지만 이자율까지 종합적으로 고려하면 또 다른 해법이 보이는데요. 과연 어느 시점에 가입해야 가장 많은 연금을 받을 수 있을까요? 만약 국민연금 수급권자라면 다음 포스팅도 꼭 읽어보시기 바랍니다.
금리 변동에 따른 주택연금 가입 시기는?
앞서 말씀드린 것처럼 ‘대출이자’는 주택연금 지급액에 큰 영향을 미칩니다. 사실 주택연금은 단순히 노후자금을 마련하는 수단을 넘어, 잘만 활용하면 꽤 괜찮은 재테크 수단이 될 수 있죠. 그 비결은 바로 금리 변동 흐름을 잘 읽는 데 있습니다.
최근 미국 대선 레이스에서는 도널드 트럼프 전 대통령이 강력한 우승 후보로 떠오르고 있습니다. 그런데 트럼프는 최근 한 언론 인터뷰에서 이렇게 말했습니다.
“I will end the inflation crisis immediately after being elected.”
즉, 당선 직후 인플레이션 위기를 해결하겠다는 얘기인데요. 여기서 주목할 대목은 금리 인하 가능성입니다. 일각에서는 트럼프가 금리를 오히려 더 올리는 게 아니냐는 의견도 있지만, 그는 당선 즉시 금리를 내리겠다고 공언한 바 있습니다.
이는 올해 11월 미국 대선 이후 금리 하락세가 이어질 가능성을 시사합니다. 통상 미국 금리 정책은 한국에도 상당한 영향을 미치기 때문에, 국내 시장 금리 역시 내년 초를 기점으로 하락세를 보일 가능성이 높아 보입니다.
그런데 이런 금리 전망이 주택연금과 어떤 관련이 있을까요? 앞서 말씀드렸듯 주택연금 실체는 결국 ‘대출’에 가깝습니다. 따라서 대출이자가 연금 지급액에 직접적인 영향을 주게 되는데요. 금리가 낮아진다는 것은 그만큼 유리한 조건으로 주택연금에 가입할 수 있다는 뜻입니다.
예를 들어, 금리 하락 국면을 노려 주택연금에 가입한다면 같은 주택을 담보로도 더 많은 연금을 수령할 수 있습니다. 금리 2%에 가입할 경우 4%일 때보다 더 많은 수령액을 받을 수 있게 되는 셈이죠.
물론 금리 변화를 정확히 예측할 순 없지만, 대략적인 방향성은 예상할 수 있습니다. 지금처럼 금리 인하 가능성이 점쳐지는 시기라면 주택연금 가입을 미룰 이유가 없습니다. 오히려 적극적으로 대응한다면 내 집을 더 오래, 더 높은 가치로 활용할 수 있겠죠. 우리 집이면 얼마나 받을 수 있는지는 다음 포스팅을 참고해보시기 바랍니다.
주택연금 자주하는 질문 Q&A
그럼 지금부터는 많은 분들이 잘못 알고 있었던 부분에 대해서 이해하기 쉽게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
Q1. 주택연금보다는 주택을 매도하거나 전월세로 전환하여 발생한 자금으로 생활하는 것이 더 나은 선택 아닌가요?
이에 대해서는 개인의 상황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 하지만 주택연금의 가장 큰 장점은 평생 거주권을 보장받으면서도 매월 연금을 수령할 수 있다는 점입니다. 반면 주택을 처분하고 전월세로 전환할 경우 이사에 따른 불편함과 추가 비용이 발생할 수 있고, 전월세 가격 상승의 리스크도 감수해야 합니다.
아래 사례를 통해 좀 더 자세히 살펴볼까요?
| 구분 | 주택연금 | 전세+즉시연금 | 월세+즉시연금 | 소형주택이사+즉시연금 |
|---|---|---|---|---|
| 이용조건 | 기존주택 소유 및 활용 | 주택처분 후 전세입주 (보증금 2.9억) | 주택처분 후 전세입주 (보증금 0.5억) | 주택처분 후 소형주택(17평) 구입(2.6억) |
| 노후자금 마련방법 | 주택연금 수령 | 즉시연금 가입 (2.1억) | 즉시연금 가입 (4.5억) | 즉시연금 가입 (2.4억) |
| 월수령액 | 154만원 | 60만원 | 39만원 (월세차감 후) | 69만원 |
| 주거현황 | 평생거주 (28평) | 주거불안 (이사, 전세보증금 인상) | 주거불안 (이사, 월세인상) | 주거여건 악화 (17평) |
| 비용발생 | 저당권설정비용 (세금감면) | 이사비용, 중개수수료 | 이사비용, 월세 90만원 | 이사비용, 중개수수료, 취등록세 |
위 사례에서 보듯이 주택연금을 선택하면 현재 집에 평생 거주하며 매달 154만원의 연금을 받을 수 있습니다. 반면 주택을 처분하고 전월세로 전환하거나, 소형주택으로 이사할 경우 월 수령액이 크게 줄어들 뿐만 아니라 주거 여건도 나빠질 수 있죠.
물론 개인마다 처한 상황이 다르기에 단순 비교는 어렵습니다. 하지만 노후의 안정적인 주거 환경을 유지하면서 매월 꾸준한 현금 흐름이 생긴다는 점에서 주택연금의 장점은 분명해 보입니다.
Q2. 물가상승률을 고려할 때, 현재의 월지급금으로는 수십 년 뒤 연금 가치 하락으로 인해 생활에 도움이 되지 않는 것 아닌가요?
주택연금 월지급금 산정에는 이미 물가상승에 따른 주택가치 변동이 반영되어 있습니다. 매년 1회 이상 주택가격 상승률을 재산정하고 있는데요. 이는 장기적 관점에서 주택가격 변화를 예측하여 매년 일정 비율로 주택가격이 오르는 것을 전제로 월지급금을 책정하는 방식입니다. 따라서 별도로 물가상승률을 추가 반영할 경우 상승분이 이중으로 계산되는 문제가 발생할 수 있죠.
물론 실제 주택가격 변동이 예상과 다를 수는 있겠지만, 중요한 점은 한국주택금융공사가 주택연금의 가치를 보장하고 있다는 사실입니다. 지급되는 연금액은 앞으로도 꾸준히 실질 가치를 유지할 수 있도록 설계되어 있습니다.
Q3. 금리가 오를 경우 주택연금에 가입한 사람들이 손해를 보는 것은 아닌가요?
주택연금 가입자는 가입 후에는 금리 변동과 관계없이 가입 시점에 약정한 월지급금을 평생 동안 안정적으로 수령할 수 있습니다.
주택연금 이용에 따른 이자 부담은 매달 사용자가 직접 현금으로 내는 것이 아니라 주택연금 대출 잔액에 가산되는 형태로 발생합니다. 따라서 금리가 오르더라도 기존 가입자의 월 연금액은 변동이 없습니다.
금리 인상은 주로 신규 가입자들의 월지급금 감소로 이어질 수 있습니다. 하지만 지금처럼 주택연금에 가입할 경우 평생 동안 현재의 조건으로 연금을 수령할 수 있기에 오히려 금리 변화의 리스크로부터 자유로워질 수 있습니다.
Q4. 주택연금 가입 시 집의 가치는 어떤 방식으로 산정되나요?
주택연금 가입 여부를 판단할 때는 ‘공시가격 등’을 기준으로 합니다. 구체적으로 ①공시가격 → ②시가표준액 → ③시세 또는 감정평가액 순으로 가격을 적용하며, 이를 통해 가입 적격 여부와 보유주택 합산가격 등을 결정하게 됩니다.
반면 실제 월지급금을 산정할 때는 ‘시가’를 기준으로 최대 12억원까지 주택가격을 인정합니다. 시가는 ①한국부동산원 인터넷시세 → ②KB 인터넷시세 → ③공시가격 → ④감정평가액 등의 순서로 확인하는데요.
다만 고객이 원할 경우 감정평가액을 가장 우선적으로 적용할 수도 있습니다. 이렇게 산정된 주택가격은 월지급금 뿐만 아니라 초기보증료, 근저당권 설정액 등을 계산하는 데에도 활용됩니다.
만약 5억원 상당의 아파트를 소유하고 계신다면, 주택연금을 통해 어느 정도의 연금을 수령할 수 있을지 미리 파악해 보시는 것도 좋겠습니다.
마무리
지금까지 주택연금 가입 시기를 언제로 정하면 좋을지에 대해 살펴봤습니다. 정리하자면 금리 하락이 예상되는 시점을 포착해 저금리 혜택을 누리는 것이 무엇보다 중요합니다. 물론 주택연금이 만능 해결책은 아닙니다. 가입에 앞서 기대 수명이나 상속 문제, 건강 상태 등 종합적인 분석이 선행돼야 하고요. 하지만 자신에게 맞는 최적의 가입 시기와 전략을 찾는다면 주택연금은 노후를 든든히 지탱해줄 든든한 노후자금이 되어줄 것입니다. 주택연금 가입을 고려하신다면 본인과 배우자, 그리고 자녀들과 충분히 상의해보시기 바랍니다. 읽어주셔서 감사합니다.