최근 부동산 시장에서 전세사기로 인한 피해 사례가 급증하고 있습니다. 지난해부터 올해 9월까지 수도권에서만 무려 9,000가구 이상이 전세사기로 보증금을 돌려받지 못했는데요. 이는 하루 평균 10가구 이상이 피해를 본 셈이죠. 이렇게 세입자 가족들의 삶을 송두리째 흔드는 전세사기를 예방하기 위해서는 사기꾼들의 수법을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.
특히 최근에는 ‘신 빌라왕’이라 불리는 새로운 유형의 사기꾼들이 기존과는 차별화된 교묘한 방식으로 세입자들을 현혹하고 있어 더욱 주의가 필요한 상황인데요. 오늘은 이런 신종 전세사기의 특징과 구조를 자세히 파헤쳐 보고, 피해를 막기 위해 꼭 확인해야 할 체크리스트도 알려드리겠습니다.
최근 많아지는 전세·월세 사기 사례와 심각성
최근 몇 년간 부동산 시장에서 ‘전세사기’로 인한 피해 사례가 크게 증가하고 있습니다. 특히 지난해부터 올해 9월까지 수도권에서만 무려 9,000가구 이상이 전세사기로 피해를 입은 것으로 나타났는데요. 이는 하루 평균 10가구 이상이 피해를 본 셈입니다.
전세사기로 보증금을 돌려받지 못하게 되면 세입자 가족들의 삶이 송두리째 흔들리게 됩니다. 이는 결코 있어서는 안 될 일이며, 더 이상 이런 피해자들이 발생하지 않도록 예방책 마련이 시급한 상황입니다.
✅ 수도권 전세사기 피해 현황('22년~'24.9월)
- 피해 가구 수: 9,000가구 이상
- 하루 평균 피해 가구 수: 10가구 이상
위 통계는 국회 국정감사에서 제출된 자료로, 전세사기 피해의 심각성을 여실히 보여주고 있습니다. 기존의 ‘빌라왕’이라 불리는 전세사기꾼들에 이어 ‘신 빌라왕’이라 불리는 새로운 유형의 사기꾼들이 등장하면서 더욱 교묘해진 수법으로 세입자들을 속이고 있기 때문입니다.
📌 피해자 김 씨의 전세사기 사례
경기도의 30대 직장인 김 씨는 결혼을 앞두고 신혼집을 구하던 중 문제의 빌라와 계약을 맺게 되었습니다. 집주인과 공인중개사는 “권리관계 문제가 깨끗하게 해결된 집”이라며 김 씨를 안심시켰죠.
하지만 입주 당일, 현관에 붙은 압류 딱지를 보고서야 뭔가 잘못되었음을 직감했습니다. 알고 보니 김 씨가 계약한 집은 전세사기 문제가 해결되지 않은 위험한 물건이었던 것입니다.
집주인으로 나온 이는 사실 문제가 있는 빌라 수십 채를 헐값에 사들인 ‘신 빌라왕’이었습니다. 이런 피해 사례는 비단 김 씨뿐만이 아닙니다.
또 다른 피해 사례를 살펴보면, 전세사기로 문제가 된 주택을 헐값에 낙찰받은 임대인들이 대출금도 상환하지 않은 채 새로운 세입자를 모집하고 있는 것으로 드러났습니다.
세입자들이 이런 전세사기에 속는 가장 큰 이유는 바로 시세보다 낮은 임대료입니다. 일반적인 시세의 절반 수준에 불과한 조건에 혹해 계약을 체결하는 경우가 많죠. 하지만 등기부등본도 꼼꼼히 확인하지 않은 채 섣불리 계약서에 도장을 찍었다가는 나중에 큰 피해를 볼 수 있습니다. 따라서 안전한 부동산 거래를 위해서는 다음과 같은 사항을 꼭 체크해야 합니다.
신종 전세사기 수법의 특징과 구조
최근 등장한 ‘신 빌라왕’이라 불리는 전세사기꾼들은 기존 사기꾼들과는 차별화된 수법으로 세입자들을 현혹하고 있습니다. 이들의 사기 구조를 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
- 경매를 통해 아주 싼 값에 문제가 있는 빌라를 낙찰 받습니다.
- 해당 빌라에 붙어 있던 선순위 채권은 변제하지 않은 채 그대로 둡니다.
- 시세보다 한참 낮은 임대료를 미끼로 세입자를 유인합니다.
- 새로운 세입자가 돈을 맡기면 이 돈으로 또 다른 경매 물건 구입을 반복합니다.
- 선순위 임차인의 보증금 상환이 불가능한 다수의 세입자 피해 발생
결국 소위 ‘신 빌라왕’이라 불리는 이들은 적은 자본으로 다수의 문제 빌라를 사들여 선순위 보증금은 반환하지 않으면서 신규 세입자들을 속여 차액을 챙기는 구조인 셈이죠.
실제 사례를 보면, 한 빌라의 경우 감정가가 2억 5,000만원이었음에도 불구하고 500만원이라는 터무니없이 싼 가격에 낙찰되었습니다. 정상적인 거래라면 이런 경우는 없겠죠.
📌 사례: A법인의 사기 수법
- 2억 5,000만원 → 500만원 낙찰 (감정가의 2% 수준)
- 선순위 보증금 미반환 + 신규 세입자 모집
- 100채 이상 동일 수법 반복
- 대규모 보증금 반환 불가 사태 우려
만약 이 A법인이 100채 정도를 이런 식으로 운영하고 있다고 가정해 봅시다. 한 세입자가 보증금을 돌려달라고 하면 도저히 감당할 수 없겠죠. 설령 돌려줄 의사가 있다 해도 선순위 임차인이 먼저이기 때문에 신규 세입자는 손해를 보게 될 가능성이 매우 큽니다.
이렇게 되면 연쇄적으로 피해가 발생할 수밖에 없습니다. 한 채에 피해가 발생하면 수십, 수백 채로 전세사기 피해가 번질 수 있기 때문이죠. 결국 피해는 고스란히 선의의 세입자들에게 전가되고 맙니다.
이런 상황에서 세입자라면 선순위 임차인과의 관계를 명확히 파악하고, 보증금 반환의 안전성을 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.
월세 전세 사기 안 당하는 법
신종 전세사기에 말려들지 않으려면 계약 전에 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 특히 다음 사항들은 반드시 체크해 보아야 합니다.
1. 등기부등본 임차권등기명력 확인하기
등기부등본은 해당 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 가장 기본적인 서류입니다. 이를 통해 소유권뿐 아니라 각종 하자 여부까지 파악할 수 있죠.
등기부등본은 크게 갑구(표제부)와 을구(갑구 이외 사항)로 나뉘는데요. 을구에는 소유권 이외의 권리관계가 기록됩니다. 바로 임차권등기명령 여부가 을구에 나타나므로, 전세사기 위험이 있는지 확인하려면 반드시 을구까지 살펴봐야 합니다.
📌 임차권등기명령이란?
주택의 경매 시 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있도록 하는 제도입니다.임차권등기명령이 되어 있으면 경매로 소유자가 바뀌어도 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있습니다.
만약 계약하려는 집의 등기부등본 을구에 다른 사람의 임차권등기명령이 있다면, 이는 선순위 권리자가 존재한다는 의미입니다. 당연히 그 선순위 권리자가 먼저 보증금을 돌려받게 되므로, 후순위인 내가 돈을 떼일 가능성이 매우 높아집니다.
2. 월세·전세 계약 전 주의사항 꼭 지키기
전세사기를 예방하는 방법 중 하나는 바로 계약 전 주의사항을 철저히 지키는 것입니다. 아무리 조심해도 지나치지 않는 법이죠.
- 시세보다 너무 싼 월세·전세는 의심하기
만약 비슷한 집들에 비해 임대료가 현저히 낮다면 일단 의심해 볼 필요가 있습니다. 특별한 이유 없이 월세나 전세금을 낮게 책정했다면 뭔가 꼼수가 있을 가능성이 높기 때문입니다. - 집주인이 법인이라고 방심하지 말기
요즘은 법인 명의로 전세사기를 벌이는 경우가 많습니다. 법인이 오히려 바지사장을 앞세워 악용되곤 하죠. 집주인이 법인이라고 해서 안심할 게 아니라 더 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 사실, 잊지 마세요. - 주변 시세 비교는 필수
계약 전에는 주변 지역의 전세 및 월세 시세를 꼭 알아보세요. 부동산 앱이나 인터넷 검색 등을 통해 객관적인 시세 파악이 가능합니다. 시세 정보까지 무장했다면 사기를 피할 확률이 더 높아질 거예요.
▶ 부동산 계약 전 필수 체크리스트
- 등기부등본 을구의 임차권등기명령 여부 확인
- 주변 시세 대비 임대료가 현저히 낮진 않은지 체크
- 법인 집주인도 안심할 게 아니라 꼼꼼히 살필 것
- 정확한 시세 파악 위해 객관적 자료 충분히 검토
✅ 초보자가 전세사기에 당하기 쉬운 이유
- 부동산 지식 부족으로 위험 인지 못함
- 싼 임대료에 혹해 계약하는 경우 다수
- 법인이 집주인이면 안전할 것이란 막연한 기대
물론 이 모든 것이 쉽지만은 않습니다. 특히 부동산 초보자라면 이런 사항을 꼼꼼히 체크하기가 어려울 수 있죠. 혹시라도 계약서에 도장을 찍기 전에 의심 가는 부분이 있다면, 대충 넘어가지 말고 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
이 밖에도 전월세 계약 시에는 계약서에 특약 사항을 명시하는 것이 좋습니다. 예를 들어 집주인의 대출금 연체 시 계약 해지가 가능하도록 하는 조항 등을 넣어두면 피해를 최소화할 수 있습니다.
마무리
지금까지 신종 전세사기의 특징과 구조, 그리고 이를 예방하기 위한 핵심 정보들에 대해 자세히 알아보았습니다. 부동산 계약 전에는 반드시 등기부등본 을구의 임차권등기명령 유무를 확인하고, 주변 시세 대비 임대료가 비정상적으로 낮진 않은지 꼼꼼히 체크해야 합니다. 또한 법인 집주인이라고 해서 안심할 게 아니라 오히려 더 철저하게 살펴봐야 하고요. 하지만 이 모든 과정이 결코 쉽지만은 않습니다. 특히 부동산 초보자라면 계약 전에 의심 가는 부분을 대충 넘어가지 마시고 반드시 전문가와 상담을 받아보는 것을 권해드립니다.
오늘 배운 내용들을 잘 기억하셔서 전세사기라는 당하지 않도록 조심하시고요. 안전한 부동산 거래가 이뤄질 수 있도록 계약 과정에서 항상 의심하고 꼼꼼히 따져보는 습관, 잊지 마시기 바랍니다!