전세로 집을 내놓거나 새로운 집으로 이사를 계획하고 계시나요? 그렇다면 전세계약에 대해 잘 알고 계셔야 합니다. 전세계약에서는 양 당사자의 권리와 의무를 명확히 규정하고 보호하기 위해 특약문구를 넣는데, 중요한 역할을 합니다. 그러나 이 특약사항을 설정하고 이해하는 것은 전문가가 아니라면 어렵고 복잡할 수 있습니다. 그래서 이번 글에서는 전세계약서 작성시 추천하는 특약문구 예시와 주의사항에 대해 자세히 알아보려 합니다. 이 정보를 통해 여러분의 전세계약이 원활하게 진행되는 데 도움이 되길 바랍니다.
전세계약 전 반드시 확인할 사항
전세 임대차계약서를 작성하기 전 가장 먼저 확인할 사항은 집 상태 입니다. 임대할 주택의 내부 및 외부 상태를 점검하여 하자 여부를 확인해야 합니다. 그리고 등기부등본 서류를 확인해야 하는데 그 내용은 다음과 같습니다.
- 건축물 대장 : 위반건축물 및 무허가 여부를 확인하세요.
- 등기부 갑구 : 소유권 상태를 확인하세요. 특히 압류, 가처분, 가등기, 경매개시등기 등이 있는지 확인이 필요합니다.
- 등기부 을구 : 근저당권 설정 금액, 임차권등기 등을 확인하세요.
- 전세가 : 전세가격이 시세 대비 70% 이내로 적정한지 확인하세요.
- 근저당권 유무 : 만약 있다면 잔금일까지 전액 상환 및 등기말소 조건을 확인하세요.
등기부 확인 방법에 대해 더 자세히 알고 싶다면, 이전에 포스팅한 ‘등기부등본 보는법‘ 글을 참조하시는 것을 추천드립니다. 단독주택, 다가구 주택의 경우, 건축물 대장과 등기부 갑구, 을구 확인은 필수이며, 이미 살고 있는 임차인들의 선순위 보증금 확인이 중요합니다. 이는 전입세대 열람원이나 확정일자 부여현황을 통해 파악할 수 있습니다.
그리고 임대인의 세금체납 여부를 확인하기 위해, 임대인의 국세 및 지방세 완납증명서를 제시해 줄 것을 요청하시기 바립니다. 전세 임대차 계약을 체결할 때 이런 확인 사항들을 놓치지 않도록 주의하면, 보다 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다.
전세 계약서 작성시 가계약금 입금에 대한 주의사항
전세 계약을 체결하는 과정에서는 세부 사항에 꼼꼼히 주의를 기울여야 합니다. 특히, ‘가계약금’의 입금은 계약의 중요한 부분 중 하나로 다음의 사항들을 반드시 체크해야 합니다.
가계약금 입금 전 확인 사항
가계약금 입금 전에는 중개사를 통해 아래 4가지 정보를 문자 등으로 받아야 합니다.
- 계약 내용 요약 : 계약에 대한 핵심 내용들을 확인합니다. 예를 들어 주소, 보증금, 계약금, 계약일, 잔금일, 이사날짜 등, 말로 전달 받았던 계약 내용과 문자로 받은 내용이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 소유자 신분증 : 소유자의 신분증과 등기부등본상의 소유자 정보가 일치하는지 검증해야 합니다.
- 해당 주택 등기부등본 : 집의 소유권을 확인하는데 필요한 서류입니다.
- 명의자 은행 계좌번호 : 가계약금을 입금할 계좌 번호입니다. 이 계좌는 반드시 소유자 본인의 계좌여야 합니다.
가계약금 입금 시 주의사항
가계약금은 100~500만원 사이에서 상호 협의하에 결정되는데요. 가계약금 입금 시 반드시 소유자 본인의 계좌로 입금해야 합니다. 중개사 계좌나 소유자의 부모 계좌 등 다른 사람의 계좌로 입금을 원하는 경우는 정당한 위임을 받지 않았다면 절대 피해야 합니다.
이러한 절차를 따르면서 전세 계약을 체결하면, 계약 관련 문제를 최소화할 수 있습니다. 가계약금 입금은 본 계약의 선행 과정이지만 본 계약과 다를 바 없다는 인식하에 신중하게 진행해야 합니다.
전세계약서 작성시 주의해야 할 특약문구
전세 임대차계약서를 작성할 때 포함되는 특약문구는 개별 계약 상황에 따라 다르지만, 주택임대차보호법 등 강행규정을 위반하지 않는 범위 내에서 임대인과 임차인 사이의 협의에 따라 결정됩니다. 다음으로, 임차인의 보증금을 보호하는 데 추천할만한 대표적인 특약사항 문구 예시입니다.
전세계약서 특약사항 추천문구 예시
- 등기부 을구가 깨끗한 경우 : 계약 시점에 등기부 을구가 근저당권 설정이 없는 무융자 상태이며, 계약 기간 동안 이 상태를 유지하는 것을 약속.
- 등기부 을구에 근저당권이 있는 경우 : 등기부 을구 채권 최고액의 전액을 잔금일에 상환하고 등기를 말소하는 것을 약속. 이를 위반할 경우 본 계약을 무효 또는 해지할 수 있으며, 이에 따른 손해배상액은 보증금의 10%로 한정된다.
- 전세자금 대출을 받는 경우 : 임차인이 전세대출을 받을 예정이고, 임대인은 이에 적극 협조(전화 및 우편 수신, 서류 제공 등)를 약속한다. 하지만 해당 주택의 원인으로 대출승인이 불가한 경우, 계약은 그 즉시 무효로 되고 계약금은 임차인에게 전액 반환한다.
- 전세보증반환보험 가입시 : 임차인이 전세보증보험에 가입할 예정이며, 해당 주택의 원인으로 보험 가입이 불가능한 경우, 계약은 그 즉시 무효가 되고 보증금은 임차인에게 전액 반환한다.
- 임대인의 세금완납 증명서 열람 : 임대인은 국세와 지방세 완납증명서를 제공하고, 임차인은 세금 체납 사실이 없음을 확인.
- 보증금 반환 : 임차기간 종료 후 7일 이내에 보증금 전액을 반환한다. 보증금 반환 지연시에는 지연일수에 대해 연 10%의 이자를 지급한다.
- 대체 주택 제공 : 만약 임대인이 계약 내용을 이행하지 못할 경우(예: 집을 팔거나, 전세를 넘겨줄 수 없는 경우), 임대인은 임차인에게 동일한 조건의 대체 주택을 제공한다.
- 수리와 유지 : 부동산에 대한 수리나 유지는 임대인의 책임이다. 단, 일상적인 소모품 교체나 일반적인 사용으로 인한 손상에 대해서는 임차인이 책임진다.
- 계약 갱신 : 임차기간이 만료되기 3개월 전에 임대인과 임차인은 계약 갱신 여부를 협의한다. 만약 임대인이 계약 갱신을 원하지 않을 경우, 그 이유를 명시해야 한다.
- 전세금 인상 : 계약이 갱신될 경우, 전세금 인상은 최근 3년간의 소비자물가상승률을 넘지 않아야 한다.
전세계약서에 써도 효력없는 특약 예시
위와 같이 특약은 본 계약 내용을 보완하는 장치로 특정한 상황에서 집주인 또는 임차인이 자신의 권리를 보호하는 데 큰 도움이 됩니다. 그래서 전세계약서를 작성할 때 ‘특약’을 추가하는 것은 매우 중요한데요. 그러나 앞서 말했다시피 주택임대차보호법이 보장하는 범위를 넘어서면 효력이 없습니다. 전세계약서에 써도 효력없는 몇 가지 전세특약 예시를 살펴보겠습니다.
① 임차인은 1년 후에 퇴거한다
주택임대차보호법 4조에 따르면 임차인의 기본 거주 기간은 2년이며, 이 기간은 임차인이 원할 경우 2년 추가로 연장할 수 있습니다. 이를 임대차계약 존속기간이라고 부르며, 이는 최대 4년까지 가능하게 됩니다. 따라서 이 특약은 법적으로 무효할 수 있습니다.
이런 특약을 작성하더라도 집주인은 세입자에게 1년 후 강제 퇴거를 요구할 수 없습니다. 그런데 반대로, 임차인(세입자)이 계약서에 거주 기간을 1년으로 명시했다면, 임차인은 1년 후에 계약을 종료하고 나가는 것이 가능합니다.
② 월세 연체시 집주인이 세입자 짐을 처분한다
이 특약 또한 무효입니다. 세입자가 2개월 이상 월세를 연체한 경우, 집주인은 계약 해지를 통보할 수는 있지만, 세입자의 짐을 임의로 처분하거나 세입자를 집에서 강제로 내보낼 수는 없습니다. 만약 집주인이 세입자의 짐 옮기게 되면 주거 침입죄나 손괴죄에 해당될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
③ 보증금과 월세 1년마다 조정한다
월세나 보증금을 1년마다 올리는 특약 역시 유효하지 않습니다. 주택임대차보호법에 따르면 임대료는 2년마다 최대 5% 한도로 증액할 수 있습니다. 이 증액도 임차인의 동의하에만 가능하며, 임차인이 증액에 동의하지 않을 경우, 집주인은 임대료를 올려야 하는 이유(조세·공과금 증감, 경제사정 변동 등)를 증명해야 합니다.
전세계약서 작성 시 위 특약문구들은 모두 임차인의 보증금을 보호하고, 임대인과 임차인 간의 협의가 잘 이루어지도록 하는데 중요한 역할을 합니다. 주택임대차보호법의 규정을 벗어나는 특약은 효력이 없으므로, 각자의 상황에 맞게 예시로 살펴본 특약문구를 참고하면서 전세 계약서를 작성하시기 바랍니다.
전세 계약 완료 전, 마무리 단계에서의 주의사항
현재의 부동산 시장은 급변하며 다양한 형태의 전세 거래를 보이고 있습니다. 역전세, 깡통전세 등의 새로운 형태가 등장하며, 임대인과 임차인 모두 동일한 상황을 겪고 있지만, 임차인은 이 변화에 특히 민감하게 반응할 수 있습니다.
그럼에도 불구하고, 전세 계약 마무리 단계에서 가장 중요한 것은 상대방을 이해하고 설득하는 노력입니다. ‘아 다르고 어 다르다’는 말처럼, 상황이 달라져도 항상 자신의 입장을 상대방에게 충분히 이해시키는 것이 필요합니다. 일방적인 접근보다는, 본인 상황을 알려주고 납득시키는 방식으로 대화를 나누는 것이 중요합니다. 이렇게 하면 상대방도 자신의 입장을 공감하고 이해하는 데 도움이 될 것이고, 보다 원할한 전세 계약이 될 것입니다.
마무리
전세계약은 주택 상태 검사, 등기부등본 서류 검토, 세금 체납 여부 확인, 가계약금 입금 전 및 입금 시 주의사항, 그리고 특약문구 작성 등이 포함되는 복잡한 과정입니다. 모든 과정은 임차인의 보증금 보호를 위해 필요하며, 미리 체크리스트를 만들고 이를 꼼꼼히 준비하여 전세 계약을 원활하게 진행하는 것이 중요합니다. 또한, 상대방을 이해하고 설득하는 것도 중요한데, 이를 통해 전세 계약의 모든 과정이 원활하게 진행될 수 있습니다. 이러한 노력과 준비를 통해 효율적인 전세계약을 성사하시기 바랍니다.