요즘 집을 구하다 보면 근저당이 설정된 매물을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 저금리 시대에 많은 집주인이 대출을 활용하면서 근저당 설정 주택이 크게 늘었기 때문인데요. 그렇다면 이런 주택도 안심하고 전세로 얻을 수 있을까요?
전세 계약을 앞두고 근저당 말소를 조건으로 잡으면 되지 않을까 싶지만, 사실 그리 간단한 문제는 아닙니다. 특히 요즘처럼 전세 사기 사건이 급증하는 시기에는 세입자의 주의가 그 어느 때보다 필요한데요. 안전한 전세 계약을 위해 반드시 알아두어야 할 체크포인트를 전세 계약 근저당 중심으로 자세히 알아보겠습니다.
근저당권이란 무엇인가
근저당권이란 계속적인 거래로 발생하는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권을 말합니다. 근저당권을 설정할 수 있는 대상은 다음과 같습니다.
- 소유권자
- 지상권자
- 전세권자
예시) 은행에서 돈을 빌려줄 때의 근저당권 설정
은행에서 1억원을 대출해 줄 때는 보통 집을 담보로 잡습니다. 이때 채권최고액의 120%인 1억 2천만 원을 근저당으로 설정하는데, 이는 추후 경매 시 각종 비용과 이자 등을 고려하여 넉넉히 잡기 때문입니다.
근저당 설정 여부 확인 방법
해당 주택에 근저당이 설정되어 있는지는 등기부등본의 “을구”에서 확인할 수 있습니다.
대법원 인터넷 등기소 사이트에서 주소지 정보만 있으면 누구나 700원의 수수료를 내고 열람용 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되는데, 그 중 을구에서 해당 주택에 설정된 권리관계(근저당권, 전세권, 지상권 등)와 설정 시기 등을 파악할 수 있습니다.
또한 열람용이든 제출용이든 상관없이 등기부등본 발급 시 과거 이력을 포함하여 발급받으면 근저당 설정과 말소 내역이 모두 표시됩니다. 빨간 삭선(줄)이 그어진 부분이 말소된 내역이며, 현존하는 권리관계만 보고 싶다면 과거 이력을 제외하고 발급받으시면 됩니다. 등기부등본 확인을 통해 안전한 부동산 거래를 하는 방법에 대해 좀 더 알고 싶다면 등기부등본 갑구, 을구 확인하는 법을 참고해 보시기 바랍니다.
근저당 설정 주택의 전세 계약 시 주의사항
근저당이 설정된 주택을 전세로 얻고자 할 때는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 근저당 설정 여부와 금액에 따라 전세 자금 대출에 제한이 있을 수 있고, 안전한 거래를 위해 근저당 말소를 전제로 한 계약이 필요할 수 있기 때문입니다.
근저당 설정에 따른 전세 융자 대출 제한
근저당이 설정된 주택은 전세 자금 대출에 제한이 있습니다.
- 근저당 설정액이 적은 경우: 일부 상품은 설정 금액과 무관하게 대출 자체가 거부될 수 있습니다.
- 근저당 설정액이 큰 경우: 은행에서 대출을 해주지 않습니다.
사례) 신혼부부 A씨의 전세 자금 대출 거절
A씨 부부는 전세 계약을 앞두고 해당 주택에 근저당이 1억 원 설정되어 있는 것을 확인했습니다. 계약금으로 근저당을 말소하기로 했지만, 막상 은행에 가보니 근저당 설정액이 크다는 이유로 전세 자금 대출이 거절되었습니다.
위 사례처럼 근저당 설정액이 큰 경우 전세 자금 융자 실행이 어려울 수 있으므로, 말소 조건부로 계약하는 것이 안전합니다.
근저당 말소 조건부 전세 계약의 필요성
근저당 설정액이 큰 주택은 전세금으로 대출을 상환하는 조건으로 계약을 체결해야 합니다.
예) 아파트 시세 5억, 전세금 4억, 설정된 근저당(대출) 2억인 경우
→ 전세금 4억으로 대출 2억을 상환하는 조건으로 전세 계약 체결
하지만 최근 전세사기 급증으로 일부 은행에서는 근저당 말소 조건부로는 대출을 해주지 않거나, 대출해 준다고 해도 낮은 한도로만 대출이 가능한 상황입니다. 카카오뱅크나 토스 등 인터넷 은행의 경우 심사 자체가 불가능한 경우도 있습니다. 시중은행도 지점마다 말소 조건부 대출 가능 여부가 다를 수 있으니 사전에 확인할 필요가 있죠.
| 구분 | 근저당 설정액 소액 | 근저당 설정액 다액 |
|---|---|---|
| 대출 가능 여부 | 일부 불가 (상품에 따라 다름) | 불가 (단, 말소 조건 시 일부 가능) |
요약하면, 근저당 설정액이 큰 경우에는 말소를 전제로 전세 계약을 체결하되, 사전에 시중은행 지점을 방문하여 말소 조건부 대출이 가능한지 꼭 확인을 하셔야 합니다.
전세 계약 당일 주의사항: 집주인의 근저당 설정 가능성
전세 계약을 체결할 때 근저당 설정 여부를 꼼꼼히 따져보는 것도 중요하지만, 계약 당일에도 주의가 필요합니다. 일부 악덕 집주인의 경우 세입자가 전세 잔금을 치른 직후 바로 근저당 설정을 하는 경우가 있기 때문입니다.
확정일자의 효력 발생 시점과 한계
전세나 월세 계약 시에는 반드시 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
확정일자를 받으면 임차권에 대항력과 우선변제권이 발생하므로, 설령 추후 근저당이 설정되더라도 세입자의 보증금을 보호받을 수 있습니다.
그러나 확정일자의 효력은 받은 날의 ‘다음 날 0시’부터 발생한다는 점에 주의해야 합니다. 따라서 집주인이 확정일자를 받은 당일에 근저당 설정을 해버리면, 세입자는 후순위 권리자가 되어 피해를 볼 수 있습니다.
| 구분 | 확정일자 | 전세권 등기 |
|---|---|---|
| 법적 성격 | 채권(등기부등본 기재 불필요) | 물권(등기부등본에 기재) |
| 권리 보호 시점 | 확정일자 받은 다음 날 | 등기부에 기재한 당일 |
| 전·월세 보증금 | 일부만 보장 | 전액 보장 |
| 세입자 동의 없는 재임대 | 가능 | 불가능 |
사례) 세입자 B씨, 전세 계약 당일 집주인의 근저당 설정으로 피해
B씨는 전세 잔금을 치르고 확정일자를 받은 당일, 집주인이 근저당 설정을 해버려 후순위 권리자가 되고 말았습니다. 전세권 등기를 하지 않은 B씨로서는 어떻게 해볼 도리가 없었습니다.
근저당 설정 방지를 위한 특약 조항 마련의 중요성
전세 계약서에는 다음과 같은 근저당 설정을 제한하는 조항을 반드시 넣어야 합니다.
- 전세 계약일 당시 등기부등본 상 확인된 권리관계를 유지할 것
- 이를 위반 시 계약을 해제할 수 있도록 할 것
만약 이런 조항 없이 문제가 발생했을 때는 집주인이 “몰랐다”, “단순히 대출을 받은 것 뿐”이라며 책임을 회피할 수 있습니다. 분쟁을 미연에 방지하려면 특약을 마련해 두는 것이 좋습니다.
근저당 말소 조건부로 전세 계약을 한 경우라면 잔금 납입 시 근저당이 말소되었는지 다시 한번 확인하고, 말소가 늦어지는 경우라면 잔금 납입을 보류하는 것이 안전합니다. 전세 계약 시에는 전세계약 확정일자를 받는 것도 잊지 마세요. 확정일자를 받아야 임차인의 우선변제권을 보장받을 수 있습니다.
최근 부동산 시장의 근저당 설정 주택 증가 추세
최근 주택 가격이 가파르게 상승하면서 근저당이 설정된 매물이 부쩍 늘어났습니다. 이는 많은 집주인이 주택을 구입하면서 금융기관에서 대출을 받아 융자를 활용했기 때문입니다.
주택 가격 상승에 따른 집주인의 융자 활용 증가
주택 가격이 크게 오를수록 많은 매수자들이 대출을 활용해 고가 주택을 구매하는 경향을 보입니다. 은행에서 돈을 빌려 주택을 구입한 경우, 해당 주택에는 대출금에 상응하는 근저당권이 설정되는데요. 최근 같은 융자를 활용한 주택 매입이 크게 늘면서 시장에 근저당 설정 매물이 증가할 것으로 예상됩니다.
전세 계약 시 근저당 설정 여부 확인과 대출 가능성 점검의 필요성
이처럼 근저당 설정 주택이 많아진 만큼, 세입자로서는 계약에 앞서 해당 사항을 꼭 체크해야 합니다.
- 계약 전 등기부등본 열람을 통해 근저당 설정 여부를 확인할 것
- 근저당이 설정된 경우 전세 자금 대출 가능성을 미리 알아볼 것
만약 근저당이 설정되어 있다면 어떤 조건으로 말소할지, 말소 시 세입자 본인이 전세 자금 대출을 받을 수 있을지 시중은행에 문의해 보아야 합니다. 대출이 어려울 경우 무리한 계약보다는 다른 매물을 알아보는 것이 좋겠지요.
✅ 전세 계약 시 근저당 체크 필수!
- 근저당 설정 여부 확인 (등기부등본 열람)
- 근저당 말소 가능 여부 및 조건 확인
- 말소 후 본인의 전세 자금 대출 가능성 확인
근저당 설정 주택이 많아진 요즘, 세입자의 꼼꼼한 확인이 무엇보다 중요한 때입니다. 눈여겨보지 않으면 피해를 보기 쉬우니 전세 계약 시 한번 더 짚어보는 습관을 들이시기 바랍니다. 다음 포스팅도 꼭 참고해보시기 바랍니다.
마무리
지금까지 근저당 설정 주택의 전세 계약 시 주의사항에 대해 자세히 알아보았습니다. 가장 중요한 건 사전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 근저당 설정 여부를 파악하고, 근저당 말소 조건으로 전세 계약을 체결하는 것이었죠.
그리고 말소 이후에는 본인의 전세 융자 대출 가능성도 꼭 점검해야 합니다. 은행마다 기준이 다르니 여러 군데 알아보는 수고를 하셔야 할 거에요. 아울러 계약 당일 집주인이 근저당을 새로 설정하지 못하도록 특약을 마련하는 것도 잊으면 안 되겠죠? 이 모든 과정이 귀찮고 불편하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 두고두고 후회하지 않으려면 반드시 체크하시기 바랍니다.