“아파트가 있어서 기초연금은 못 받겠죠?” 노인복지관에서 자주 듣는 질문입니다. 실제로 많은 어르신들이 살고 계신 집 한 채 때문에 기초연금 신청을 망설이시는데요. 특히 서울과 수도권처럼 집값이 높은 지역에 사시는 분들은 아예 포기하시는 경우도 많죠.
그런데 이것이 사실이 아닙니다. 2025년 기준으로 예상보다 훨씬 더 많은 어르신들이 기초연금을 받으실 수 있습니다. 놀랍게도 대도시에서 10억이 넘는 아파트에 살고 계신 분들도 상황에 따라 매달 부부 기준 54만 원까지 받는 것이 가능한데요. 오늘은 부동산이 있어도 기초연금을 받을 수 있는 구체적인 기준과 방법을 알아보겠습니다.
2025년 기초연금 부부가구·단독가구 선정기준액은?
해가 바뀌면서 매년 기초연금 선정기준액이 변동되는데요. 2025년에는 기준연금액 인상에 따라 전년 대비 선정기준액이 6.6% 증가했습니다. 구체적으로 살펴보면 아래와 같습니다.
| 구분 | 2024년 | 2025년 | 인상률 |
|---|---|---|---|
| 단독가구 | 213만 9000원 | 228만 원 | 6.6% |
| 부부가구 | 342만 2000원 | 364만 8000원 | 6.6% |
위 표에서 볼 수 있듯이 2025년 기초연금 선정기준액은 단독가구의 경우 월 228만 원, 부부가구는 월 364만 8,000원입니다. 이는 2024년 기준액 대비 6.6% 올라간 금액인데요.
선정기준액이란 소득인정액 기준으로 기초연금 수급 자격 여부를 판단하는 기준선이 됩니다. 즉, 노인 단독가구의 월 소득인정액이 228만 원 이하이고, 부부가구의 경우 월 소득인정액 합계가 364만 8천 원 이하일 때 기초연금 수급권이 부여되는 것이죠.
💡 소득인정액이란?
소득평가액과 재산의 소득환산액을 합산한 금액으로, 가구의 실질적인 소득 수준을 판단하는 기준이 됩니다.
- 소득평가액 : 근로소득, 사업소득, 재산소득, 공적이전소득 등의 합계액에서 가구특성에 따른 지출요인을 고려해 차감
- 재산의 소득환산액 : 일반재산, 금융재산, 자동차 등 보유 재산에 소득환산율을 곱해 산정
2025년 기초연금을 받기 위해서는 위에서 설명드린 선정기준액 이하의 소득인정액을 유지해야만 합니다. 재산과 소득에 따라 개인별로 기초연금 수급 가능 여부가 달라질 수 있기에, 본인의 상황을 꼼꼼히 따져보고 수급 자격을 미리 점검해 보시는 것이 좋겠죠? 새해부터 달라지는 기준들도 있으니 미리 체크해보세요.
기초연금 산정 시 부동산은 어떻게 반영될까?
기초연금 수급 자격 판정을 위한 소득인정액 계산 시, 부동산을 포함한 재산은 매우 중요한 평가 항목 중 하나인데요. 부동산이 어떤 기준으로 반영되는지 자세히 알아보겠습니다.
주택·건물·토지 등은 공시가격으로 평가
아파트, 주택, 토지 등 일반 부동산은 국세청에서 고시한 전년도 공시가격을 기준으로 반영됩니다. 공시가격은 시가의 약 60~70% 수준이라고 보시면 되는데요. 실거래가보다는 낮지만, 기초연금 선정 시에는 이 금액이 기준이 된다는 점 꼭 기억해 두세요.
분양권은 납부한 금액만큼만 재산에 포함
아직 완공되지 않은 아파트 분양권의 경우, 기초연금 신청 시점까지 납부한 계약금과 중도금의 합계액만큼만 재산가액에 포함됩니다. 앞으로 납부해야 할 잔금은 재산 평가 대상이 아니라는 얘기죠.
자동차는 보험개발원 가액으로 산정
자동차는 기초연금 심사일 당시 보험개발원이 정한 차량기준가액으로 일반재산에 포함되어 평가됩니다. 단, 생계형 저가 차량은 제외되고, 차량가액 4,000만 원 이상의 고급차는 소득인정액 기준을 초과해 수급 자격을 잃게 됩니다.
한편, 부동산에 대한 부채, 즉 임대보증금의 경우에도 일정 금액은 재산 산정에서 제외될 수 있어 주의가 필요한데요.
✅ 전월세 보증금, 어떻게 적용될까?
- 전월세 보증금 자체는 별도의 금융재산으로 분류
- 실제 거주 목적인 경우 보증금의 5%를 제외한 95%만 재산으로 산정
- 비거주 목적 보증금은 기본공제 없이 100% 재산에 포함
이처럼 소유 부동산의 공시가격 외에도 전월세 보증금 역시 기초연금 수급에 영향을 미치기 때문에 관련 기준을 꼼꼼히 확인해 두어야겠죠?
🤔 임차보증금이 많은데 부동산은 없다면?
매월 기초연금이 줄어드는 불이익을 감수해야 합니다. 전월세 보증금은 재산으로 산정되는 반면, 보유 부동산이 없으면 일정 금액을 공제받을 수 없어 오히려 기초연금 수령에 불리하게 작용하거든요. 때문에 무주택 어르신보다는 소규모 부동산이라도 보유한 어르신이 기초연금을 더 많이 받을 수 있는 역설이 발생하기도 합니다.
지금까지 기초연금 산정 시 부동산 재산 반영 기준에 대해 자세히 살펴봤습니다. 이 내용을 바탕으로 본인이 수급할 수 있는 연금액이 얼마나 될지 가늠해 보는 것도 좋겠죠? 특히 거주 중인 부동산의 공시가격이 어느 정도인지 파악해 두는 것이 관건인데요. 아파트를 여러 채 보유하신 분들은 다음 글도 참고해 보세요.
대도시 거주 노인부부, 집값 얼마까지 기초연금 100% 수령 가능할까?
앞서 기초연금 산정 시 부동산 재산 반영 기준에 대해 자세히 알아봤는데요. 그렇다면 실제로 대도시에 사는 노인 부부가 소유 부동산 가격에 따라 기초연금을 얼마나 수령할 수 있을지 궁금하시죠?
먼저 대도시에 거주하는 노인 부부가 소득역전방지 감액 없이 기초연금을 최대로, 즉 부부 기준 월 54만 8,000원을 온전히 받으려면 부부 소득인정액 합계가 얼마 이하여야 할까요?
🔎 소득역전방지 감액이란?
기초연금 수급자의 소득인정액이 선정기준액을 초과할 경우 그 초과분을 기초연금액에서 감액하는 제도를 말합니다.
정답은 바로 310만원인데요. 부부 기준 선정기준액인 364만 8,000원에서 최대 기초연금액 54만 8,000원을 제외한 금액이 바로 310만원이기 때문이죠. 쉽게 말해 이 금액만 넘지 않으면 부부가 합해서 매달 54만 8,000원씩 온전히 받을 수 있다는 얘기입니다.
대도시 노인부부, 시가 17억 원 아파트까지 기초연금 100% 가능
그럼 이런 경우 대도시 노인부부가 소유한 아파트 가격은 어느 정도까지 가능할까요? 계산해 보니 무려 시가 기준 17억 원까지 가능합니다.
시가 17억 원 아파트의 공시가격이 시세의 60% 수준이라고 가정할 때, 아파트 공시가격은 약 10억 2,000만 원인데요. 여기서 아파트 한 채에 대해 받을 수 있는 기본공제 1억 3,500만 원(대도시 기준)을 제하면 8억 8,500만 원이 남습니다.
| 구분 | 공제액 |
|---|---|
| 대도시 )특별시, 광역시의 “구”(도 농 복합군 포함) , 특례시 | 1억 3,500만원 |
| 중소도시(특별자치도, 도의＇시‘, 세종특별자치시) | 8,500만원 |
| 농어촌(특별자치도, 도의＇군’) | 7,250만원 |
이 8억 8,500만 원에 주택분 재산의 소득환산율 4%를 곱하면 연 소득환산액은 3,540만 원, 월 평균 소득환산액은 295만 원이 되는데요. 앞서 설명드린 54만 8,000원 온전히 수령 기준인 310만원보다 낮은 금액이죠.
따라서 아래와 같은 조건이라면,
- 대도시에 거주하는 노인 부부
- 본인 명의 아파트 한 채 외 다른 재산·소득은 전무
- 소유 아파트 실거래가 17억 원, 공시가격 10억 2,000만 원
총 월 54만 8,000원의 기초연금을 받는 것이 가능합니다. 서울 강남이나 용산 등 아파트 값이 평균 10억 원을 훌쩍 넘기는 곳에 사시더라도 생각보다 기초연금을 제법 많이 받으실 수 있죠. 다만 국민연금도 동시에 받으시는 분들은 감액 여부를 미리 확인해보시는 게 좋습니다.
대도시 독거노인의 경우 주택가격 얼마까지 감액없이 수령할 수 있을까?
그렇다면 홀로 사는 독거노인의 경우는 어떨까요? 배우자 없이 혼자 생활하는 어르신이 거주 중인 부동산 가격에 따라 기초연금을 얼마나 타실 수 있을지 알아보겠습니다.
독거노인 역시 소득역전방지 감액 없이 기초연금 최대치를 받으려면 소득인정액이 단독가구 선정기준액에서 최대 기초연금액을 뺀 금액 이하여야 하는데요. 2025년 기준 독거노인 연금 수령액은 34만 2,510원, 선정기준액은 228만 원이므로 소득인정액 상한선은 193만 7,490원이 됩니다.
그럼 대도시에 혼자 사는 어르신이 소유한 주택의 실거래가는 얼마까지 가능할까요?
시가 12억 원 아파트까지 독거노인 기초연금 Full 수령 가능
시가 12억 원짜리 아파트를 보유한 독거노인의 경우를 가정해 보겠습니다. 공시가격을 시세의 60%라고 했을 때 약 7억 2,000만 원인데요. 1인 가구 주거용 재산 기본공제 1억 3,500만 원을 제외하면 일반재산 반영액은 5억 8,500만 원입니다.
소득환산율 4%를 적용해 연 소득환산액을 계산하면 2,340만 원, 이를 12개월로 나누면 월 평균 소득환산액은 195만 원이 되는데요. 아까 언급한 감액 없는 최대 수령을 위한 소득인정액 상한 193만 7,490원에 아주 근접한 금액이죠.
정리하자면 대도시 거주 독거노인이 아래 조건을 충족한다면,
- 단독명의 아파트 한 채 외 별도 재산·소득 없음
- 소유 아파트 실거래가 12억 원, 공시가격 7억 2,000만 원 이하
매달 34만 2,510원씩 기초연금을 온전히 수령하실 수 있습니다.
독거·부부가구 지역별 기본공제 금액
| 구분 | 대도시 | 중소도시 | 농어촌 |
|---|---|---|---|
| 지역별 기본재산액 | 1억 3,500만 원 | 8,500만 원 | 6,800만 원 |
한편, 위의 표에서 보듯 일반재산의 기본공제액은 지역별로 차이가 꽤 나는데요. 중소도시라면 8,500만 원, 농어촌은 6,800만 원까지 공제받을 수 있습니다.
따라서 같은 아파트라도 서울 강남에 있는지, 지방 중소도시에 있는지에 따라 기초연금 수령액에 차이가 날 수밖에 없겠죠? 본인이 사는 지역이 어디에 해당하는지 확실히 파악한 후 그에 맞는 기본공제액을 적용해 계산해 보시는 것이 중요합니다. 특히 상반기에는 소득인정액 조사가 이뤄지는 시기라 더욱 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
기초연금, 집보다 전세가 불리한 이유는?
지금까지 대도시 거주 노인이 소유 부동산 가격에 따라 기초연금을 얼마나 수령할 수 있을지 구체적인 사례를 들어 살펴봤는데요. 그런데 왜 하필 아파트나 주택을 보유한 어르신이 전세 사는 어르신보다 기초연금을 더 많이 타실 수 있다는 걸까요?
임차보증금, 기본공제 5% 뿐
그 비밀은 바로 임차보증금을 어떻게 반영하느냐에 있습니다. 앞서 보유 주택에 대해서는 최소 1억 3,500만 원의 기본공제를 해준다고 말씀드렸죠? 전월세 보증금의 경우 그렇지 않습니다.
🏠 전세 사는 경우 기본공제는?
- 거주를 목적으로 하는 주택 전월세 보증금 → 5% 기본공제
- 주거 외 목적 상가·점포 등의 임대보증금 → 기본공제 전무
실제 거주를 위해 전세를 얻었다 하더라도, 기본공제 비율은 고작 5%에 불과한데요. 10억 원 아파트의 전세 보증금을 냈다 해도, 5,000만 원만 공제되고 나머지 9억 5천만 원 어치는 그대로 재산에 포함돼 소득환산액 계산에 반영되는 것이죠. 반면 주택을 보유했다면 기본공제만 해도 무려 1억 3,500만 원입니다.
보증금 vs 시가표준액, 부채 인정 비율도 차이
여기에 부동산 시가표준액을 기준으로 일정 비율만큼 부채로 인정해 주는 것과 달리, 임차보증금은 보증금 자체를 기준삼아 100% 재산으로 산정한다는 점에서도 전세 사는 어르신에게 불리합니다. 쉽게 말해 전세금을 깎아주는 추가 혜택이 없다는 거죠.
⚠️ 노인부부, 자녀에게 전세 사는 경우 주의!
자녀와의 임대차계약에 의한 전세보증금은 무조건 부채 불인정! 금액을 얼마로 하든 절대 소득환산액 계산에서 공제받을 수 없으므로 기초연금이 크게 깎일 수 있음
이 때문에 높은 전세가로 인해 기초연금을 제대로 못 받는 노인이 적지 않은데요. 반면 소유 부동산이 많아도 그 가격에 비례해 기본공제를 많이 받는 어르신은 훨씬 유리한 것이죠. 전세와 달리 부채 역시 일부 인정받을 수 있고요.
💸 전세 사는 게 불리하면 매매하고 월세를 받으면 되잖아요?
본인 집에서 발생한 월세 소득에 대해서는 주택의 경우 총 임대료의 42.6%, 상가·점포 등의 경우 41.5%의 필요경비를 공제 받을 수 있습니다. 하지만 임대사업자 등록을 하지 않아도 기초연금 심사 시 필요경비 공제는 동일하게 적용되므로 굳이 등록할 필요는 없겠죠?
이상으로 집이 있어도 기초연금을 어떻게 받을 수 있는지, 그 방법과 부동산 소유 여부에 따라 어떤 차이가 있는지 자세히 알아봤습니다.
2025년 기준 적잖은 금액의 재산과 소득이 있더라도 기초연금의 혜택을 받을 수 있다는 점, 특히 거주 중인 주택의 가격에 따라 수령액이 크게 달라질 수 있으니 미리 내 조건에 맞춰 꼼꼼히 파악해 두는 것이 중요하겠죠? 이처럼 전세로 이사하실 때는 기초연금에 미치는 영향을 반드시 확인하셔야 합니다.
마무리
지금까지 2025년 기준으로 부동산이 있어도 기초연금을 받을 수 있는 실질적인 기준과 방법을 알아봤습니다. 대도시를 기준으로 부부가구는 시가 17억 원, 단독가구는 12억 원의 주택을 보유해도 기초연금 수령이 가능하다는 점이 의외셨을 텐데요. 다만 이는 다른 재산이나 소득이 없다는 전제 하에 가능한 금액입니다.
기초연금을 제대로 받기 위해서는 본인의 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 거주 지역별 기본공제액의 차이, 소유 부동산의 공시가격, 그리고 다른 소득이나 재산 현황까지 꼼꼼히 따져보세요. 특히 전세나 월세로 살고 계신 분들은 보증금으로 인한 불이익이 있을 수 있으니, 이점을 고려해 신중하게 판단하시기 바랍니다.