950만 명, 우리나라 인구의 14%를 차지하는 이들은 누구일까요? 바로 베이비부머 세대입니다. 이들의 본격적인 은퇴로 우리 사회가 큰 변화를 맞이하고 있는데요. 특히 부동산 시장의 향방에 관심이 집중되고 있습니다. 과연 베이비부머 세대의 은퇴가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 이를 위해 인구 구조 변화와 은퇴 시장 동향을 살펴보고, 수도권과 지방 부동산 시장의 미래를 전망해 보겠습니다.
950만 베이비부머 ‘대규모 은퇴’의 의미
우리나라는 현재 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴 시기를 맞이하고 있습니다. 1955년부터 1963년 사이에 태어난 이들로, 전체 인구의 약 14%에 해당하는 950만 명에 이릅니다. 이른바 베이비부머 세대의 ‘대규모 은퇴’ 현상은 개인의 삶뿐만 아니라 우리 사회 전체에 막대한 영향을 끼칠 것으로 보입니다.
베이비부머 세대의 은퇴는 사회 전반에 걸쳐 광범위한 영향을 미칠 것으로 예상되는데, 특히 부동산 시장의 변화가 주목됩니다. 현재 이들이 소유하고 있는 부동산 자산의 규모가 상당하기 때문입니다.
“전체 주택의 약 절반 가량을 베이비부머 세대가 보유하고 있는 것으로 나타났습니다.”
만약 이들이 동시에 부동산을 매물로 내놓을 경우, 시장에 큰 파장이 일 것으로 예상되는 거죠.
이처럼 베이비부머의 은퇴는 단순한 세대교체 이상의 의미를 지니고 있습니다. 은퇴 이후의 생활 방식 변화와 그에 따른 부동산 시장의 수급 변동은 향후 우리 경제에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 이에 베이비부머 세대의 은퇴로 인한 부동산 시장의 변화 가능성을 유심히 살펴볼 필요가 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 베이비부머 세대 인구 | 약 950만 명 (전체 인구의 14%) |
| 베이비부머 세대의 주택 보유 비중 | 전체 주택의 약 47% |
💡 Point
베이비부머 세대의 은퇴 쓰나미가 부동산 시장에 상당한 변화를 가져올 수 있으므로 이에 대한 면밀한 분석과 대비가 필요합니다.
은퇴 후 생활 자금 마련을 위한 부동산 매물 급증
베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 시작되면서 부동산 시장의 매물이 크게 증가하고 있습니다. 은퇴 후 생활 자금 마련을 위해 보유 부동산을 처분하는 경우가 늘어나고 있기 때문입니다.
실제로 전국의 주택 매매 물량이 큰 폭으로 증가하고 있습니다.
- 부산의 경우 1년 전 대비 매물이 23.9% 늘어났고, 경기도는 23.7%, 서울은 18.4% 증가했습니다. 지방 역시 상황은 마찬가지입니다. 전라남도의 매물 증가율은 무려 21.9%에 달합니다.
- 6개월 전과 비교해도 상당한 증가세를 보이고 있습니다. 수도권의 경우 서울 2.3%, 경기도2.1%, 부산 5.6% 등의 증가율을 나타냈습니다.
이는 집값이 상승세를 보이는 시기에도 매물이 오히려 늘고 있음을 의미하죠. 주목할 점은 베이비부머 세대의 은퇴가 본격화될수록 매물 증가 현상은 더욱 가속화될 것이라는 사실입니다. 보통 55만 원 정도의 국민연금만으로는 생활비를 감당하기 어려운 상황이기에, 노후 자금 마련을 위해 부동산 매각은 불가피해지는거죠.
“은퇴 후 안정적인 노후 생활을 위해서는 170만 원(1인 가구 기준) ~ 270만 원(2인 가구 기준) 정도의 생활비가 필요합니다”
하지만 이처럼 베이비부머의 부동산 매각이 본격화되면 시장에 큰 파장이 예상됩니다. 매물이 급증하면서 수급 균형이 무너질 가능성이 높아지고 있습니다. 서울만 보더라도 1년 전에 비해 매물 수가 6만 7천 가구에서 7만 9천 가구로 크게 늘어났습니다.
만일 베이비부머 절반인 500만 명 중 10%에 해당하는 50만 명만 집을 내놓아도, 수도권 매물 수는 최소 20만 건 이상 증가할 것으로 추정됩니다. 이는 경기도 전체 매물의 2~3배가 넘는 수준입니다.
이와 같이 베이비부머의 부동산 매각 본격화로 수급 불균형이 심화되면 가격 하락 압력이 커질 것으로 보는데요. 특히 인구가 줄어드는 지역은 수요 부족으로 더 큰 타격을 받을 수 있습니다.
역삼각형 인구 피라미드, 세대 간 부동산 이전의 난관
베이비부머 세대의 은퇴가 부동산 시장에 미치는 영향을 이해하기 위해서는 우리나라의 인구 구조 변화를 주목할 필요가 있습니다. 현재 우리나라의 인구 피라미드는 고령층이 두꺼운 역삼각형 형태를 취하고 있기 때문입니다.
특히 부동산 시장의 관점에서 볼 때, 은퇴를 앞둔 베이비부머 세대가 부동산을 처분할 경우 이를 받아 줄 수요층의 존재 여부가 관건이 될 것으로 보입니다.
2024년 인구 피라미드를 보면, 은퇴를 앞둔 베이비부머 세대가 전체 인구에서 가장 두꺼운 층을 형성하고 있습니다. 반면 이들의 부동산 자산을 이전받을 2030 세대의 인구는 상대적으로 적은 수준입니다. 게다가 2050년 인구 구조는 더욱 심화된 역삼각형 형태로 변화할 것으로 예측되고 있죠.
여기서 주목할 점은 베이비부머 세대가 부동산을 매각할 시기에 이를 받아 줄 수요층의 절대적인 규모가 크게 줄어든다는 사실입니다.
과거에는 연간 출생아 수가 100만 명에 육박했지만, 앞으로는 연간 출생아 수가 20~30만 명대에 그칠 것으로 전망되고 있고, 2050년에는 10만 명대로 더욱 감소할 것으로 예상되고 있습니다.
“과거 100만 명씩 태어나던 세대가 가지고 있던 부동산 매물을 받아줘야 하는데, 그 인구가 10만 명 밖에 안 된다는 거죠. 다 받아줄 수가 없는 겁니다.”
이처럼 은퇴자들이 내놓은 부동산을 충분히 소화해 줄 수요층이 부족한 상황이 도래할 수 있습니다. 게다가 이들 세대가 은퇴 세대를 부양해야 하는 부담까지 안고 있어, 부동산 구매력 역시 제한적일 수밖에 없죠.
은퇴자 지방 이주 확산, 지역별로 엇갈리는 부동산 시장 전망
베이비부머 세대의 은퇴는 지역 별로 차별화된 부동산 시장 변화를 초래할 것으로 보입니다. 대도시에서의 매물 증가와 함께 은퇴자들의 지방 이주 현상 역시 주목할 만한 부분입니다.
한 설문조사에 따르면, 실제로 은퇴자 2명 중 1명 이상이 현재 거주 중인 대도시 집을 팔고 지방으로 이주할 계획을 갖고 있는 것으로 나타났습니다. 급증하는 물가와 생활비 부담을 피하고, 여유로운 노후 생활을 위한거죠.
이에 따라 수도권과 지방 부동산 시장은 상이한 움직임을 나타낼 것으로 예상됩니다.
수도권 부동산: 쏟아지는 매물, 줄어드는 수요의 딜레마
수도권의 경우 베이비부머 세대의 주택 매물이 쏟아지면서 기존 매물까지 더해져 공급 과잉 현상이 나타날 수 있습니다. 서울의 경우 향후 2년 내 주택 매물 수가 10만 건을 넘어설 것으로 전망되며, 수도권 전체로는 20만 건 이상이 될 것으로 보입니다.
반면 은퇴자 증가로 신규 주택 수요층인 2030세대의 감소가 예상되면서, 수요 위축까지 겹치는 딜레마를 겪을 수 있습니다. 이는 수도권 집값의 하락 요인으로 작용할 가능성이 큽니다.
지방 시장: 수요층 부족으로 변화 제한적
한편 은퇴자들의 지방 이주가 증가하고 있지만, 지방 부동산 시장의 변화는 제한적일 것으로 보입니다. 지방으로 이주하는 수요만으로는 인구 감소로 인한 주택 수요 부족분을 상쇄하기에는 역부족일 것이기 때문입니다.
과거와 달리 지방의 경우 전반적인 인구 유출로 공동화 현상이 나타나고 있기 때문에, 일부 은퇴자들의 유입만으로는 부동산 시장의 흐름을 바꾸기에는 한계가 있어 보입니다. 영구임대주택, 매입임대, 전세임대 등 공공임대주택 정책이 지방 시장에 어떤 영향을 미칠지도 주목할 필요가 있습니다.
💡 중요 포인트
인구 구조 변화에 따른 주택 수요층 감소로 수도권과 지방 시장 모두 장기적인 하락 압력을 받을 것으로 전망됩니다. 하지만 모든 지역이 동일한 영향을 받지는 않을 것입니다. 특히 은퇴자들이 선호하는 일부 지역은 상대적으로 양호한 시장 상황을 유지할 가능성이 있습니다.
전체적으로 볼 때, 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴는 부동산 시장의 큰 전환점이 될 것으로 보입니다. 일본의 사례를 보면 고령화로 인한 부동산 시장의 장기적인 하락 가능성도 고려해야 할 것 같습니다.
“일본은 고령화가 진행되면서 부동산 시장이 1990년대 초반부터 약 20년 동안 지속적인 하락세를 겪었습니다.”
다만 시장 전체가 일률적으로 하락할 것으로 단정 짓기는 어려워 보입니다. 은퇴자들의 이동이 집중되는 특정 지역의 경우 인구 유입에 따른 수요 증가 효과로 상대적 강세를 보일 수 있기 때문입니다.
따라서 부동산 실수요자라면 장기적인 수요 트렌드 변화를 주시하는 한편, 지역 별 인구 동향과 은퇴자들의 선호도 등을 면밀히 따져보고 대응 전략을 세울 필요가 있습니다.
마무리
지금까지 베이비부머 세대의 은퇴가 부동산 시장에 미칠 영향을 살펴보았습니다. 대규모 은퇴로 인한 매물 증가, 역삼각형 인구 구조로 인한 세대 간 부동산 이전의 어려움, 그리고 지방 이주 증가 등이 부동산 시장의 큰 변화를 예고하고 있습니다. 수도권은 매물 급증과 수요 감소로 인한 이중고로 가격 하락 압박을 받을 수 있고, 지방은 인구 유출로 인해 큰 변화를 겪지 않을 것으로 보입니다.
하지만 모든 지역이 같은 영향을 받지는 않을 것입니다. 은퇴자들이 선호하는 특정 지역은 오히려 안정적인 시장을 유지할 가능성이 있습니다. 따라서 부동산 시장의 변화를 주의 깊게 관찰하면서 인구 동향과 지역별 특성을 면밀히 분석해야 합니다. 이제는 장기적인 안목으로 주택 구매를 어떻게 해야 할지 미래 가치가 있는 지역은 어디일지 발굴하는 안목이 필요합니다.