“전세로 이사가면 수급비가 끊길까 봐 걱정이에요.” 많은 기초생활수급자분들이 가장 자주 하시는 질문 중 하나입니다. 특히 최근 전세사기 문제가 불거지면서도 월세 부담 때문에 전세를 고려하게 되는데, 수급자격 문제 때문에 망설이게 되죠.
하지만 놀랍게도 실제로는 정반대입니다. 기초생활수급자 전세 월세 전환 시 오히려 전세가 훨씬 유리한 조건을 만들어줍니다. 이 글에서는 실제 계산 과정과 구체적 사례를 통해 왜 그런지 명확하게 보여드리고, 안전한 전환 방법까지 함께 알려드리겠습니다.
기초수급자 월세→전세 전환, 진짜 유리한가요?
기초생활수급자가 전세로 이사할 때 수급자격을 잃을 수 있다는 말, 들어보셨나요? 실제로는 그 반대입니다. 월세에서 전세로 바뀔 때 오히려 수급 조건이 더 유리해지죠. 핵심은 바로 재산환산율의 차이에 있습니다.
1.04% vs 6.26%, 6배 차이가 만드는 놀라운 변화
전세보증금은 주거용재산으로 분류되어 월 1.04%의 환산율이 적용됩니다. 반면 월세 거주자가 통장에 보관하는 같은 금액은 금융재산이 되어 월 6.26%로 계산되죠. 동일한 1억원이라도 전세보증금일 때는 월 10만4천원, 금융재산일 때는 월 62만6천원으로 소득 인정을 받는다는 뜻입니다.
✅ 재산 종류별 소득환산율 한눈에 보기 - 주거용재산(전세보증금 포함): 월 1.04% - 일반재산(토지, 건물 등): 월 4.17% - 금융재산(예금, 적금 등): 월 6.26% - 자동차재산: 월 100%
이런 차이가 생기는 이유는 국가에서 주거 안정성을 중요하게 보기 때문입니다. 전세보증금은 실제로는 집주인에게 맡겨둔 돈이라 자유롭게 사용할 수 없지만, 은행 예금은 언제든 인출 가능하니까요.
집주인이 월세 전환을 요구할 때 벌어지는 일
최근 전세사기 문제로 많은 집주인들이 월세 전환을 요구하고 있습니다. 이때 기초생활수급자는 어쩔 수 없이 계약 변경에 응해야 하는데, 바로 여기서 문제가 시작됩니다.
예를 들어 1억 5천만원 전세로 살던 수급자가 보증금 5천만원, 월세 30만원으로 계약을 바꾼다면 어떻게 될까요? 전세보증금 1억원이 통장으로 돌아오면서 금융재산으로 변하게 됩니다.
💡 월세 전환이 수급자에게 불리한 이유
전세 거주 시: 1억 5천만원 전액이 주거용재산(환산율 1.04%) 월세 전환 후: 주거용재산 5천만원 + 금융재산 1억원(환산율 6.26%)
결과적으로 동일한 재산 총액이지만 소득환산액은 5배 이상 증가하여 수급자격 탈락 위험이 높아집니다.
특히 서울 지역 수급자의 경우 기본재산액이 9,900만원이므로, 전세보증금이 이를 초과하지 않으면 소득환산액이 0원이 될 수 있습니다. 하지만 월세로 바뀌면서 금융재산이 생기면 상황이 완전히 달라지죠.
전세 전환 시 바뀌는 재산 계산, 단계별 완전분석
복잡해 보이는 재산 계산도 단계별로 나누면 의외로 간단합니다. 핵심은 기본재산액을 먼저 공제한 후, 남은 금액에 재산 종류별 환산율을 적용하는 것입니다.
1단계: 기본재산액부터 차감하는 순서의 비밀
기본재산액은 수급자의 기본적인 생활 유지에 필요한 재산으로 인정되어 소득환산에서 제외됩니다. 중요한 건 공제 순서입니다.
| 지역 구분 | 서울 | 경기 | 광역·세종·창원 | 그 외 지역 |
|---|---|---|---|---|
| 공제액 | 9,900만원 | 8,000만원 | 7,700만원 | 5,300만원 |
주거용재산 → 일반재산 → 금융재산 순서로 기본재산액을 차감합니다. 이 순서가 중요한 이유는 환산율이 낮은 재산부터 공제받을 수 있기 때문이죠.
2단계: 실제 소득환산액 계산 과정 따라하기
서울 거주 수급자가 1억 5천만원 전세에서 보증금 5천만원, 월세 30만원으로 전환하는 상황을 단계별로 계산해보겠습니다.
✅ 전세 거주 시 계산 과정 - 주거용재산: 1억 5천만원 - 기본재산액 공제: 9,900만원 차감 - 공제 후 잔액: 5,100만원 - 소득환산액: 5,100만원 × 1.04% = 53만원
💡 월세 전환 후 계산의 복잡함
주거용재산 처리
- 보증금 5천만원에서 기본재산액 5천만원 공제 → 잔액 0원
금융재산 처리
- 통장 입금액 1억원에서 남은 기본재산액 4,900만원 공제
- 생활준비금 500만원 추가 공제
- 최종 잔액: 4,600만원 × 6.26% = 288만원
결과: 53만원 → 288만원으로 5배 이상 증가
3단계: 생활준비금과 기본재산액의 이중 혜택
금융재산에서만 받을 수 있는 특별한 혜택이 바로 생활준비금 500만원 추가 공제입니다. 하지만 이 혜택을 받더라도 높은 환산율 때문에 전체적으로는 불리해지는 게 현실이죠.
전세 전환을 고려 중이라면 본인의 재산 상황을 정확히 파악하는 것이 첫 번째입니다. 특히 현재 거주 지역의 기본재산액과 보유 재산의 규모를 비교해보세요. 전세보증금이 기본재산액보다 적거나 비슷하다면 전세 전환이 매우 유리할 수 있습니다.
1억5천만원 전세→월세 전환 실제 사례 검증
“진짜로 그렇게 차이가 많이 날까?” 막연한 수치보다는 실제 사례로 확인해보는 게 가장 확실합니다. 서울에 거주하는 기초생활수급자 A씨의 실제 상황을 통해 전세에서 월세로 바뀔 때 어떤 일이 벌어지는지 살펴보겠습니다.
A씨의 주거 상황 변화, 숫자로 말하는 현실
A씨는 서울 지역에서 1억 5천만원 전세로 거주하다가 집주인의 요구로 어쩔 수 없이 보증금 5천만원, 월세 30만원으로 계약을 변경해야 했습니다. 겉보기에는 1억원의 목돈이 생긴 것 같지만, 수급자 입장에서는 전혀 다른 이야기죠.
📌 A씨 사례의 핵심 변화 포인트
계약 변경 전 (전세)
- 주거용재산: 1억 5천만원 (환산율 1.04%)
- 금융재산: 0원
계약 변경 후 (월세)
- 주거용재산: 5천만원 (보증금)
- 금융재산: 1억원 (반환된 전세보증금)
이 변화가 실제 소득환산액에 미치는 영향을 단계별로 계산해보면 놀라운 결과가 나옵니다.
| 구분 | 전세 거주 시 | 월세 전환 후 | 증가율 |
|---|---|---|---|
| 주거용재산 환산액 | 53만원 | 0원 | -53만원 |
| 금융재산 환산액 | 0원 | 288만원 | +288만원 |
| 총 소득환산액 | 53만원 | 288만원 | +235만원 |
기본재산액 공제 과정에서 드러나는 차이점
서울 지역 기본재산액 9,900만원이 어떻게 적용되는지 보면 더 명확해집니다.
전세 거주 시의 단순함:
- 1억 5천만원에서 9,900만원 공제
- 잔액 5,100만원에 1.04% 적용 = 53만원
월세 전환 후의 복잡함:
✅ 월세 전환 후 상세 계산 과정 - 주거용재산 5천만원 → 기본재산액 5천만원 공제 → 잔액 0원 - 금융재산 1억원 → 남은 기본재산액 4,900만원 공제 - 생활준비금 500만원 추가 공제 → 최종 4,600만원 - 4,600만원 × 6.26% = 287만 9,600원 (≒ 288만원)
같은 기본재산액 혜택을 받음에도 불구하고 월 235만원이나 차이가 나는 이유는 재산 종류가 바뀌면서 환산율이 6배나 높아졌기 때문입니다.
수급자격 유지 가능성 진단
A씨의 경우 다른 소득이 없다면 월 288만원의 재산 소득환산액만으로도 생계급여 선정기준(1인 기준 76만 5천원)을 훨씬 초과하게 됩니다. 결국 월세 전환과 동시에 수급자격을 잃을 가능성이 매우 높다는 뜻이죠.
반대로 월세에서 전세로 이사하는 경우라면? 금융재산이 주거용재산으로 바뀌면서 소득환산액이 대폭 줄어들어 수급자격 획득에 훨씬 유리해집니다.
전세 전환 전 반드시 체크해야 할 핵심 포인트
전세 전환이 수급자에게 유리하다고 해서 무작정 이사부터 생각하면 안 됩니다. 최근 전세사기 피해가 급증하고 있는 상황에서 안전성 확보가 가장 우선이어야 하죠.
전세사기 위험성부터 철저히 점검하세요
아무리 수급 조건에 유리해도 전세금을 잃으면 의미가 없습니다. 특히 기초생활수급자는 목돈을 다시 마련하기 어려운 상황이므로 더욱 신중해야 하죠.
📌 전세사기 예방 필수 체크리스트
임대인 신용도 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 매매내역 점검 근저당 설정 현황: 전세보증금보다 높은 근저당이 설정되어 있지는 않은지 확인
HUG 전세보증보험: 가입 가능 여부를 통해 객관적 안전성 판단 주변 시세 대비 적정성: 비정상적으로 높은 전세가는 의심해볼 필요
본인 재산 상황에 맞는 최적 전략 수립
전세 전환이 모든 수급자에게 유리한 건 아닙니다. 현재 거주 지역과 보유 재산 규모에 따라 효과가 달라지기 때문입니다.
✅ 지역별 전세 전환 유리 기준 - 서울: 전세보증금 9,900만원 이하 시 매우 유리 - 경기: 전세보증금 8,000만원 이하 시 매우 유리 - 광역·세종·창원: 전세보증금 7,700만원 이하 시 매우 유리 - 그 외 지역: 전세보증금 5,300만원 이하 시 매우 유리
만약 전세보증금이 해당 지역 기본재산액보다 적다면, 소득환산액이 0원이 되어 수급 조건에 전혀 영향을 주지 않습니다. 반대로 기본재산액을 크게 초과하는 고액 전세라면 오히려 불리할 수도 있죠.
계약 전 미리 시뮬레이션해보는 방법
실제 이사하기 전에 본인 상황에서 전세 전환이 얼마나 유리한지 미리 계산해볼 수 있습니다.
현재 월세 거주자라면:
- 현재 통장 잔액에서 희망 전세보증금을 뺀 금액 계산
- 전세보증금은 주거용재산(1.04%), 남은 금액은 금융재산(6.26%)으로 환산
- 기본재산액 공제 후 최종 소득환산액과 현재 상황 비교
이 과정에서 소득환산액이 현재보다 크게 줄어든다면 전세 전환을 적극 고려해볼 만합니다. 다만 안전성 확보가 전제되어야 한다는 점, 절대 잊지 마세요.
전세 전환은 분명 기초생활수급자에게 유리한 선택이 될 수 있습니다. 하지만 수급자격 유지와 주거 안정성을 모두 고려한 신중한 판단이 필요합니다. 무엇보다 충분한 사전 조사를 통해 안전한 전세 거래인지 확인하는 것이 가장 중요하다는 점을 기억해 주세요.
마무리
지금까지 살펴본 것처럼 재산환산율 차이 때문에 전세 전환은 기초생활수급자에게 분명한 이점을 제공합니다. 주거용재산 1.04%와 금융재산 6.26%의 6배 차이는 소득환산액을 크게 줄여주어 수급자격 탈락 위험을 현저히 낮춰주죠.
다만 무작정 전세 전환을 서두르기보다는 본인의 재산 상황과 지역별 기본재산액을 먼저 확인해보세요. 그리고 무엇보다 전세사기 예방을 위한 철저한 사전 조사가 필수입니다. 수급 혜택과 주거 안정성, 두 마리 토끼를 모두 잡는 현명한 선택이 되길 바랍니다.