집이 있어도 기초연금을 받을 수 있을까? 3억짜리 집의 소득인정액 계산

노후에 집 한 채는 있지만 현금이 부족한 어르신들이 가장 먼저 하는 걱정이 있습니다. “내 집이 있으면 기초연금을 못 받는 건 아닐까?” 하는 불안감이죠. 재산이 있다는 이유만으로 기초연금 신청조차 포기하는 경우도 적지 않습니다.

결론부터 말씀드리면, 집이 있어도 기초연금을 받을 수 있습니다. 기초연금은 집값 자체가 아니라 소득인정액이라는 기준으로 수급 여부를 판단하기 때문입니다. 3억원 집이 소득인정액으로 얼마나 잡히는지, 그 계산 과정을 지금부터 구체적으로 짚어드리겠습니다.

기초연금 수급 조건은?

기초연금은 단순히 “재산이 많다”거나 “집이 있다”는 이유로 탈락하지 않습니다. 수급 자격을 판단하는 기준은 생각보다 훨씬 구체적이고 체계적입니다.

나이와 소득인정액 두 가지만 충족하면

기초연금의 수급 자격은 딱 두 가지 요건으로 결정됩니다. 만 65세 이상이어야 하고, 가구의 소득인정액이 선정기준액 이하여야 합니다. 2026년 기준 선정기준액은 단독가구 월 247만 원, 부부가구 월 395만 2천 원입니다.

📋 2026년 기초연금 선정기준액
- 단독가구: 월 2,470,000원 이하
- 부부가구: 월 3,952,000원 이하
- 적용 기간: 2026년 1월 ~ 12월

소득인정액이 이 기준 이하라면, 자가 보유 여부와 상관없이 기초연금 신청 자격이 생깁니다. 집이 있다고 해서 자동으로 탈락하는 구조가 아니라는 점이 핵심입니다.

직역연금 수급자는 원칙적으로 제외

한 가지 중요한 예외가 있습니다. 공무원연금, 군인연금, 사립학교교직원연금, 별정우체국직원연금 등 직역연금의 수급권자와 그 배우자는 원칙적으로 기초연금 지급 대상에서 제외됩니다. 다만 직역 재직기간이 10년 미만인 연계퇴직연금 수급권자이거나, 일시금 수령 후 5년이 경과한 경우 등 일부 예외 조건이 있으므로 개별 확인이 필요합니다.

소득인정액 계산 방법

소득인정액은 단순히 통장 잔액이나 월급을 보는 게 아닙니다. 소득평가액과 재산의 소득환산액을 합산한 금액으로, 재산도 일정한 공식에 따라 월 소득으로 ‘환산’합니다.

소득인정액 산식은 다음과 같습니다.

💡 소득인정액 공식

소득인정액 = 소득평가액 + 재산의 소득환산액

• 소득평가액 = {0.7 × (근로소득 − 116만원)} + 기타소득
• 재산의 소득환산액 = [{(일반재산 − 기본재산액) + (금융재산 − 2,000만원) − 부채} × 연 4% ÷ 12개월] + P
• P = 고급자동차(4천만원 이상) 및 회원권 가액

여기서 핵심은 기본재산액 공제입니다. 주거지 기준에 따라 일정 금액을 재산에서 먼저 빼주기 때문에, 집값 전체가 소득으로 잡히지 않습니다.

지역별 기본재산액이 다르다

기본재산액은 거주 지역에 따라 세 단계로 나뉩니다. 물건의 소재지가 아닌 신청자의 주민등록상 주소지를 기준으로 적용합니다.

구분	해당 지역	기본재산액
대도시	특별시·광역시의 구, 특례시(수원·용인·고양·창원·화성)	1억 3,500만원
중소도시	도의 시, 세종특별자치시	8,500만원
농어촌	도의 군	7,250만원

기본재산액은 말 그대로 ‘기본 생활 유지에 필요한 재산’으로 보아 소득환산 계산에서 제외해주는 금액입니다. 집값에서 이 금액을 먼저 빼고 나서야 계산이 시작됩니다.

재산의 소득환산율은 연 4%

기본재산액을 뺀 나머지 재산에는 연 4%의 소득환산율을 적용합니다. 이를 12개월로 나누면 월 소득으로 환산됩니다. 즉 재산이 있다고 해서 재산 전액이 소득으로 잡히는 게 아니라, 매우 낮은 비율의 ‘예상 수익’만 월 소득으로 인정하는 방식입니다.

3억 집이면 소득인정액이 얼마?

이제 실제 사례로 계산해보겠습니다. 집값 시가표준액 3억원인 경우를 지역별로 비교해보겠습니다. 단, 다른 소득과 재산(금융재산, 근로소득, 부채 등)은 없는 것으로 가정합니다. 주택 재산가액은 지방세법상 시가표준액 기준으로 적용합니다.

대도시 거주 시 계산 결과

대도시(광역시의 구, 특례시)에 거주하며 시가표준액 3억원 집을 보유한 단독가구의 경우를 계산해봅니다.

🔢 대도시 거주 계산 과정

• 일반재산(주택 시가표준액): 3억원
• 기본재산액(대도시): 1억 3,500만원
• 과세 대상 재산: 3억원 − 1억 3,500만원 = 1억 6,500만원
• 소득환산액: 1억 6,500만원 × 4% ÷ 12개월 = 약 55만원

월 소득인정액이 약 55만원으로, 단독가구 선정기준액 247만원보다 훨씬 낮습니다. 기초연금 수급 가능한 수준입니다.

중소도시·농어촌 거주 시 계산 결과

중소도시(도의 시)에 거주하면 기본재산액 공제가 8,500만원으로 줄어들어, 과세 대상 재산이 늘어납니다.

거주 지역	기본재산액	환산 대상 재산	월 소득환산액
대도시	1억 3,500만원	1억 6,500만원	약 55만원
중소도시	8,500만원	2억 1,500만원	약 71.7만원
농어촌	7,250만원	2억 2,750만원	약 75.8만원

세 지역 모두 월 소득환산액이 단독가구 선정기준액 247만원에 크게 못 미칩니다. 3억원 집 한 채만 있고 다른 소득·재산이 없다면, 거주 지역과 관계없이 기초연금 수급 가능성이 높습니다.

실제 수급 여부에 영향을 미치는 다른 변수들

집값만 봐서는 안 됩니다. 소득인정액은 재산뿐 아니라 다양한 소득과 다른 재산까지 합산해 결정됩니다. 집이 있더라도 다음 항목들이 추가되면 소득인정액이 올라갑니다.

금융재산도 합산된다

은행 예적금, 주식, 보험 등 금융재산도 소득환산에 포함됩니다. 금융재산은 2,000만원을 공제한 뒤 나머지 금액에 연 4% 환산율을 적용합니다. 예를 들어 예금이 5,000만원 있다면 3,000만원(= 5,000만원 − 2,000만원)에 연 4%를 적용해 월 10만원이 추가됩니다.

💰 소득인정액에 영향을 주는 주요 항목
- 근로소득: 월 소득에서 116만원 공제 후 70%만 반영
- 공적이전소득: 국민연금, 공무원연금 등 (전액 반영)
- 금융재산: 2,000만원 초과분에 연 4% 환산
- 임차보증금(전세금): 전액 또는 95% 반영
- 고급자동차(4천만원 이상): 100% 월 소득 환산

국민연금 수령액이 기초연금에도 영향

국민연금을 받고 있다면 공적이전소득으로 분류되어 소득인정액에 그대로 더해집니다. 또한 국민연금 수령액이 많을수록 기초연금액 자체도 줄어드는 구조입니다. 국민연금 소득재분배급여(A급여)를 기준으로 기초연금액이 감액되기 때문입니다. 국민연금을 받지 않는 무연금자나, 국민연금 급여액이 기준연금액의 150% 이하인 경우에는 기준연금액 전액(2026년 월 349,700원)을 받을 수 있습니다.

기초연금 신청은 어떻게 하나요

수급 자격이 될 것 같다면 신청을 미루지 않는 것이 좋습니다. 기초연금은 신청한 달의 다음 달부터 지급되므로, 하루라도 빨리 신청하는 것이 유리합니다.

신청 장소와 방법

신청은 주소지 관할 읍·면·동 주민센터 또는 국민연금공단 지사에서 할 수 있습니다. 복지로 홈페이지(www.bokjiro.go.kr)나 모바일 앱을 통한 온라인 신청도 가능합니다. 만 65세 생일이 속한 달의 한 달 전부터 신청이 가능하므로, 생일이 다가오면 미리 준비해두시기 바랍니다.

📌 기초연금 신청 시 준비 서류
- 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)
- 통장 사본 (본인 명의)
- 금융정보 제공 동의서 (현장 작성 가능)
- 전·월세 계약서 (해당자)
- 기타 소득·재산 관련 서류 (해당자)

수급 후에도 정기 확인 조사가 있다

기초연금을 받기 시작한 후에도 매년 소득·재산 변동 사항을 확인하는 정기 조사가 진행됩니다. 재산 매각, 증여, 소득 변동 등이 생기면 수급 여부나 수령액이 달라질 수 있습니다. 변동 사항이 생겼을 때 자진 신고하면 불이익을 줄일 수 있습니다.

집 있는 어르신도 기초연금 꼭 확인하세요

집이 있다는 이유로 기초연금 신청 자체를 포기하는 분들이 많지만, 실제로는 3억원 주택 보유자도 대부분 수급 조건을 충족합니다. 소득인정액 계산 구조상 집값은 기본재산액 공제 후 연 4%로 환산되기 때문에, 월 소득으로 잡히는 금액은 생각보다 훨씬 적습니다.

다른 소득이나 재산이 얼마나 있느냐에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 정확한 수급 가능성은 주민센터나 국민연금공단에서 소득인정액 모의계산을 받아보시길 권합니다. 직접 방문하기 어려우신 경우 복지로 홈페이지에서도 간단한 사전 확인이 가능합니다.

기초연금 자주 묻는 질문

Q1. 집값은 시세로 계산하나요, 공시가격으로 계산하나요?

기초연금 재산 산정 시 주택은 지방세법상 시가표준액을 기준으로 합니다. 이는 국토교통부 공시가격(공동주택가격 또는 개별주택가격)을 적용하는 것으로, 실거래 시세보다 낮은 경우가 많습니다. 따라서 실제 매매가격이 3억원이더라도 시가표준액이 더 낮게 산정될 수 있어 소득인정액도 낮아질 수 있습니다.

Q2. 부부 중 한 명만 65세가 넘었을 때도 신청 가능한가요?

가능합니다. 기초연금은 개인별로 신청하는 제도입니다. 배우자가 65세 미만이더라도 본인이 만 65세 이상이면 신청할 수 있습니다. 다만 소득인정액 산정 시에는 배우자의 소득과 재산도 합산하여 계산합니다.

Q3. 부부가 둘 다 기초연금을 받으면 금액이 줄어드나요?

그렇습니다. 부부가 모두 기초연금을 받는 경우 각각의 기초연금액에서 20%를 감액하는 ‘부부감액’이 적용됩니다. 2026년 기준 1인 최대 수령액은 월 349,700원이지만, 부부 2인 수급 시 각각 약 279,760원(20% 감액)을 받게 됩니다.

Q4. 자녀 명의로 집을 이전하면 재산 산정에서 제외되나요?

그렇지 않습니다. 기초연금 신청 전 자녀 등에게 재산을 증여한 경우 증여재산으로 별도 산정될 수 있습니다. 단순히 명의를 이전했다고 해서 재산이 없는 것으로 처리되지 않으며, 오히려 불이익을 받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

Q5. 전세를 살고 있는 경우 전세금도 재산으로 잡히나요?

전세금(임차보증금)도 재산으로 산정됩니다. 주거 목적의 주택 전·월세 보증금은 계약서상 금액의 95%를 일반재산으로 반영합니다. 예를 들어 전세보증금이 1억원이라면 9,500만원이 재산으로 잡힙니다.

Q6. 소득역전방지 감액은 무엇인가요?

소득인정액이 선정기준액에 가까운 경우, 기초연금을 받았을 때 오히려 비수급자보다 총소득이 높아지는 역전 현상을 방지하기 위한 제도입니다. 소득인정액과 기초연금액을 합산한 금액이 선정기준액을 넘으면, 초과분만큼 기초연금액을 감액합니다. 단독가구와 부부1인 수급가구 기준으로 최저 연금액(기준연금액의 10%, 2026년 월 34,970원)은 보장됩니다.