기초연금을 받기 위해 아파트를 팔아야 할까요? 아니면 잘 운용하는 방법이 있을까요? 노후 준비의 핵심인 기초연금, 부동산 재산이 많으면 수급 자격이 없다는 말에 신청조차 안하시는 분들이 많습니다. 특히 아파트 두 채 이상 소유하신 분들은 기초연금을 포기해야 하는 걸까 고민이 많으실 텐데요. 사실 부동산 재산 계산 방식만 정확히 이해한다면 아파트를 여러 채 가지고 있어도 기초연금 수급이 가능합니다. 이 포스팅에서는 일반재산의 범위, 부채 공제, 소득인정액 계산 등 기초연금 산정을 위한 부동산 재산 계산 방법을 쉽고 상세하게 알려드리겠습니다.
기초연금, 이것만 알면 부동산 재산 계산이 쉬워진다!
기초연금을 신청할 때는 부동산을 포함한 일반재산의 종류와 적용 방법을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 특히 아파트, 주택, 토지 등의 부동산은 전년도 공시가를 기준으로 평가되므로 시세와는 차이가 있다는 점을 주의해야 하죠.
전세 보증금과 분양권, 어떻게 반영될까?
기초연금 계산 시 전세 보증금도 일반재산에 포함됩니다. 주거용 전세의 경우 5%의 기본공제를 받을 수 있지만, 비주거용은 100% 반영되니 참고하시기 바랍니다. 한편 분양권은 납부한 계약금과 중도금의 합계액이, 청약저축은 일반재산으로 분류돼 모두 기초연금 계산에 적용됩니다.
자동차도 일반재산?
네, 맞습니다. 자동차 또한 일반재산의 한 종류인데요. 보험개발원에 등록된 중고차 가액을 기준으로 평가됩니다. 단, 4천만원 이상의 고가 차량은 기초연금 수급 자격에서 제외되니 사전에 확인이 필요합니다.
기초연금 수급 자격은 소득인정액 기준으로 판단합니다. 2024년 현재 단독가구는 월 213만 원, 부부가구는 340만 8,000원 이하여야 수급할 수 있죠. 이때 소득인정액은 소득평가액과 재산의 소득환산액을 합산한 금액을 말합니다.
지역에 따라 달라지는 기본공제, 꼭 확인하세요!
일반재산 계산 시에는 지역별 기본공제를 적용받습니다. 대도시는 1억 3,500만원, 중소도시는 8,500만원, 시골은 7,250만원까지 공제되는데요. 이는 모든 부동산 재산을 합산한 후 한 번만 차감할 수 있습니다.
| 구분 | 공제액 |
|---|---|
| 대도시 (특별시, 광역시의 “구”(도 농 복합군 포함) , 특례시) 예) 서울시 관악구, 부산시 해운대구, 대구시 달성군 | 1억 3,500만원 |
| 중소도시(특별자치도, 도의＇시‘, 세종시) 예) 경기도 성남시, 경상북도 안동시, 충청남도 천안시 | 8,500만원 |
| 농어촌(특별자치도, 도의＇군’) 예) 전라남도 고흥군, 강원도 영월군, 충청북도 음성군 | 7,250만원 |
이처럼 기초연금을 신청할 때는 소유한 부동산의 공시가격과 전세 보증금, 분양권, 청약저축, 자동차 등 일반재산의 범위를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 그래야만 본인에게 유리한 기초연금 수급 전략을 세울 수 있겠죠? 기초연금 수급 자격과 소득인정액 계산 방법에 대해 더 자세히 알고 싶다면 아래 포스팅을 참고해 보세요.
아파트 두 채 소유하면 기초연금 못 받는다? No! 오해입니다
아파트 두 채 있으면 기초연금 못 받는다고 알고 있는 분들이 있는데요. 사실 아파트를 여러 채 가지고 있어도 기초연금을 받을 수 있습니다. 중요한 건 일반재산 계산 방식을 정확히 이해하고 적용하는 거죠.
전세 준 아파트, 어떻게 계산될까?
아파트 두 채를 소유한 부부의 사례를 보겠습니다. 한 채는 직접 거주하고, 다른 한 채는 전세를 주는 경우인데요. 기초연금 계산을 위해서는 두 아파트의 시가 표준액을 모두 합산해야 합니다. 전세 준 아파트라고 해서 별도로 계산하는 게 아니에요.
두 아파트의 공시가격이 각각 6억이라면 시가 표준액은 3억 6천만원씩(공시가격의 60%), 총 7억 2천만원이 됩니다. 여기서 대도시 지역 기본공제 1억 3,500만원을 차감하면 일반재산은 5억 8,500만원으로 계산되는 거죠.
전세 보증금도 공제받을 수 있어요
그런데 전세 보증금도 일부 공제가 가능하답니다. 해당 아파트 시가 표준액의 50%까지 부채로 인정해 주거든요. 위의 사례에서 전세 준 아파트의 보증금이 4억원이라면, 시가 표준액 3억 6천만원의 절반인 1억 8천만원을 부채로 공제받을 수 있습니다.
따라서 최종 일반재산은 5억 8,500만원에서 전세 보증금 1억 8천만원을 뺀 4억 500만원이 되고, 여기에 소득환산율 4%를 적용하면 기초연금 산정을 위한 소득인정액을 계산할 수 있습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 A 시가 표준액 | 3억 6천만원 |
| 아파트 B 시가 표준액 | 3억 6천만원 |
| 지역 기본공제(대도시) | – 1억 3,500만원 |
| 전세 보증금 부채 공제 | – 1억 8천만원 |
| 일반재산 합계 | = 4억 500만원 |
| 소득환산액(4%) | 1억 6,020만원 |
| 월 소득인정액 | 135만원 |
아파트 두 채 소유가 가장 유리한 이유
사실 기초연금 수급 측면에서는 아파트 두 채를 소유하는 것이 가장 유리합니다. 왜냐하면 일반재산 합산 후 한 번만 공제받는 지역 기본공제와 전세 보증금의 부채 공제 효과를 극대화할 수 있기 때문이죠.
따라서 아파트를 처분하거나 전세로 사는 것보다는 위에서 설명한 방식으로 운용하는 것이 기초연금 수급에 더 유리할 수 있습니다. 아파트 두 채를 갖고 있어도 기초연금을 충분히 받을 수 있다는 사실, 꼭 기억해 주시고요! 아파트 소유자도 기초연금을 받을 수 있는 방법이 궁금하다면 여기를 클릭해 보세요.
아파트 한 채 vs 전세, 어느 게 기초연금에 더 유리할까?
이번에는 아파트 한 채만 소유하고 나머지 재산을 금융자산으로 보유한 경우와 아예 아파트는 없이 전세로 사는 경우, 어느 쪽이 기초연금 수급에 유리한지 비교해 보겠습니다.
아파트 한 채와 2억원 예금, 이렇게 계산하세요
먼저 6억원짜리 아파트 한 채에 살면서 2억원을 정기예금으로 가지고 있는 상황을 가정해 볼게요. 이 경우 일반재산인 아파트의 시가 표준액 3억 6천만원에서 대도시 기본공제 1억 3,500만원을 빼면 2억 2,500만원이 됩니다.
여기에 정기예금 2억 원에서 금융재산 기본공제 2,000만 원을 차감한 1억 8,000만 원을 더하면 소득환산 대상 재산은 총 4억 500만 원이 되는 거죠. 소득환산율 4%를 적용하고 정기예금 이자 소득까지 합산하면 이 가구의 월 소득인정액은 191만 원으로 계산됩니다.
전세 사는 게 유리할까? 직접 계산해 봐요!
그럼 아파트를 아예 소유하지 않고 4억 원에 전세 살면서 4억 원은 예금으로 가지고 있으면 어떨까요? 전세 보증금 4억 원에 기본공제 5%를 적용하고 대도시 지역 기본공제까지 빼 주면 일반재산은 2억 4,500만 원입니다.
거기에 정기예금 4억 원에서 2,000만 원을 공제한 3억 8,000만 원의 금융재산을 합하면 무려 6억 2,500만원이나 되죠. 이걸 연 4%의 소득환산율로 계산하고 이자 소득을 더하면 무려 324만 3천원에 달합니다.
| 구분 | 아파트 1채 + 예금 2억 | 전세 4억 + 예금 4억 |
|---|---|---|
| 일반재산 | 2억 2,500만원 | 2억 4,500만원 |
| 금융재산 | 1억 8,000만원 | 3억 8,000만원 |
| 소득환산액 | 1억 3,500만원 | 2억 5,000만원 |
| 월 소득인정액 | 191만 원 | 324만 3,000원 |
결론적으로 아파트를 소유하는 게 훨씬 유리!
위의 계산 결과를 보면 아파트를 가지고 있는 것이 기초연금 수급에 훨씬 더 유리하다는 걸 알 수 있어요. 요즘같이 전세 값도 많이 오른 상황에서는 전세 보증금의 기본공제 5% 효과가 크지 않거든요. 따라서 단순히 기초연금을 받는다는 이유로 무조건 아파트를 팔고 전세를 가는 건 좋은 선택이 아닐 수 있습니다.
노후의 안정적인 주거까지 고려한다면 가능한 한 아파트는 소유하면서, 돈이 필요할때는 대출을 활용하거나 전세를 주는 방법으로 기초연금을 활용하는 것도 좋습니다.
그렇다면 부동산 외에 금융자산까지 포함해 총 10억 원 이상의 자산을 보유한 부부의 경우는 어떨까요? 과연 이들도 기초연금을 수령할 수 있을까요? 자세한 내용이 궁금하시다면 아래 포스팅을 꼭 확인해 보세요!
아파트가 세 채? 기초연금 계산이 달라집니다!
만약 부부가 아파트 세 채 이상을 소유하고 있다면 기초연금 재산 계산은 또 다른 방식으로 이뤄집니다. 앞서 살펴본 아파트 두 채까지의 계산 방법과는 조금 다르니 주의 깊게 볼 필요가 있어요.
세 채 중 두 채 임대 시, 보증금 공제에 제한이 있어요
세 채의 아파트 중 두 채를 임대주택으로 운영한다고 가정해 볼게요. 예를 들어 6억원짜리 아파트에 거주하면서 5억원과 3억원짜리 아파트에 전세를 주는 거죠. 이때는 두 채 모두에서 발생한 전세 보증금을 부채로 인정받을 순 없습니다.
세 채 이상 소유 시에는 전세 보증금이 더 큰 한 채의 아파트에 대해서만 보증금 공제가 적용되거든요. 위의 경우에는 5억 짜리 아파트의 전세 보증금이 3억원이라면 시가 표준액의 50%인 1억 5,000만원만 공제 가능합니다. 나머지 3억 짜리 아파트의 전세 보증금은 인정되지 않죠.
1가구 2주택 보증금 공제 제한, 꼭 기억하세요!
앞서 말씀드린 것처럼 세 채 이상 아파트를 소유한 경우라도 기초연금 계산을 위한 전세 보증금 공제는 최대 2채까지만 인정된다는 사실, 잊지 마세요.
- 1가구 2주택까지만 전세 보증금 공제 가능
- 전세 보증금이 더 큰 주택부터 순서대로 공제 적용
- 세 번째 이상 주택의 전세 보증금은 공제 불가
공제 순서는 전세 보증금이 더 큰 주택부터 먼저 적용되고, 그다음 금액이 큰 주택의 순서로 이뤄집니다. 하지만 앞서 말씀드린 것처럼 세 번째 이상의 주택에 대해서는 설령 전세를 줬다고 해도 보증금을 부채로 인정받을 순 없습니다.
아파트 처분보다는 현명한 운용이 답!
결국 기초연금을 위해 무작정 아파트를 처분하기보다는 현재의 부동산 자산을 잘 운용하는 것이 더 좋은 방법이 될 수 있습니다.
거주용 아파트의 노후 안정성을 해치지 않으면서, 추가로 소유한 1~2채의 아파트는 기초연금 혜택을 극대화할 수 있는 방향으로 전략적 운용을 하는 거죠. 이를 위해서는 기초연금제도의 부동산 재산 계산 방식에 대한 정확한 이해가 무엇보다 중요할 것입니다. 2024년 기초연금 수급자격과 소득인정액이 궁금하다면 다음 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
마무리
지금까지 기초연금 수급을 위한 부동산 재산 계산 방법에 대해 자세히 살펴봤습니다. 아파트를 여러 채 가지고 계셔도 일반재산 범위와 부채 공제 방식만 제대로 적용하면 기초연금을 받는 데 큰 문제가 없는데요. 오히려 아파트 처분보다는 현명한 전세 운용 등으로 소득인정액을 조절하는 것이 노후 주거 안정과 기초연금 극대화에 더 도움이 될 수 있습니다.
이제 여러분도 본인의 부동산 재산 현황을 꼼꼼히 점검하고, 기초연금 혜택을 극대화할 수 있는 자산 포트폴리오를 구성해보시는 것은 어떨까요? 단순히 소유한 아파트가 몇 채인지에 연연하기보다는, 장기적인 관점에서 노후의 삶을 큰 그림으로 그려보며 기초연금 전략을 세워나가시길 바랍니다.